"갱신청구할 건가요"..안 물었다간 집사고도 실거주 못한다

김현미 국토교통부 장관이 12일 정부서울청사 영상회의실에서 열린 제2차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 경청하고 있다. / 사진=김휘선 기자 hwijpg@

실거주 목적으로 주택을 사려고 할 때는, 매수하려는 집에 세입자가 있다면 반드시 "갱신청구권을 행사할 것인지" 묻고 매매계약을 해야 한다. 매매계약을 했으나 아직 잔금을 치르기 전에 세입자가 "2년 더 살겠다"고 의사를 밝히면 집을 매수해 놓고도 실거주 못하는 '낭패'를 당하기 때문이다.

반대로 매매계약서를 작성하기 전에 세입자가 "갱신을 하지 않겠다"고 해 실거주 목적으로 계약을 했는데 전세계약 만료 1개월 전 세입자가 변심한 경우라면, 세입자는 전세계약을 연장하지 못한다.

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김현미 "임차인 살수 있는 기간 4년 전제로 매매거래해야"

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김현미 국토교통부 장관은 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "실거주 목적이라도 등기(소유권 이전)가 안되면 잔금 치르기 직전에 다음 집주인이 들어오지 못하도록 세입자가 계약갱신권을 행사할 수 있냐"는 김은혜 국민의힘 의원의 질의에 "현재법으로는 (새 집주인의 거주가)안 된다"고 답했다.

집주인이 본인이 거주할 경우엔 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는데, 등기 이전이 완료되지 않아 법적으로 완전한 '집주인'이 아닌 매수자에겐 이런 거절권이 없다는 뜻이다.

같은 맥락에서 국토부는 이날 오후 보도설명자료를 내고 "임차인(세입자)이 기존 임대인(집주인)에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다"고 밝혔다.

김현미 장관은 "지금도 임차인이 있는 집을 살(매수) 경우, 거주하고 있는 임차인의 거주 기간(2년)을 보장하고서 집주인이 들어갈 수 있는 걸로 계약이 되고 있다"며 "이제는 임차인이 살 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘어났다는 걸 전제로 매매거래가 바뀌게 될 것"이라고 강조했다.

그는 "갭투자 하라는 말이 아니라, 앞으로 길게는 4년까지 매매거래가 이뤄질 수 있다는 말"이라고 덧붙였다.

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실거주 목적 집 살 때 "세입자 갱신할지" 꼭 확인해야

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이에 따라 실거주를 목적으로 집을 매수하는 사람이라면 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 미리 확인하고 집을 사야 한다. 세입자가 갱신을 할 의사가 있는 경우 최대 4년(2년+2년)까지 해당 집에 새로운 집주인이 거주를 할 수 없기 때문이다.

세입자가 "갱신하지 않겠다"고 명백히 의사를 밝힌 가운데 집주인과 매수인 간에 매매계약서를 쓴 경우엔 세입자가 변심해 나중에 "2년 더 살겠다"고 해도 받아 들여지지 않는다. 세입자가 전세계약 만료 1개월 전에 "갱신을 하겠다"고 말을 바꿔도 실거주를 목적으로 매수를 한 사람에게 우선권이 있다는 얘기다.

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"실거주하겠다"며 세입자 내보내고 실거주 목적 매매계약도 안된다

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세입자 권리 강화에 따라 '전세를 낀' 매물의 매력은 떨어질 수 있다. 집을 좋은 가격에 빨리 매도하고 싶은 집주인이 "내가 살겠다"며 세입자를 일부러 내보낸 뒤 얼마 지나지 않아 실거주 목적의 매수를 구하는 '꼼수'도 일부 부동산 카페에서 거론된다.

집주인이 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 구하는 것은 입대차법상 안 되지만, 실거주 목적의 매수인과 주택 매매거래를 하는 것은 원칙적으로는 문제가 되지 않기 때문이다. 그러나 국토부는 집주인이 실거주 의사가 전혀 없음에도 주택 매도를 용이하게 할 목적으로 의도적으로 '거짓말'을 했기 때문에 임대차법상 '손해배상청구' 대상이 될 수 있다고 강조했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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