은행 대출 어려워진다는데..주택자금 어떡하죠?

'DSR 규제 제외' 공공 주거금융

[경향신문]

연합뉴스

정부의 가계대출 관리방침에 따라 올해 7월1일부터 대출규제가 강화됐다. 현 소득수준에 비해 감당하기 어려운 대출을 받지 못하도록 하자는 취지다. 개인별 대출에 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’를 적용하는 게 대출규제 강화안의 핵심이다. 상대적으로 소득이 적을수록 대출받을 수 있는 문이 더 좁아진다.

‘DSR 40%’ 규제가 본격적으로 체감되는 시기는 2023년 7월부터다. 주택담보대출인지, 신용대출인지 여부를 따지지 않고 총 대출액이 1억원을 초과하면 ‘DSR 40%’ 규제를 받는다. 연소득이 5000만원인 직장인이 기존 대출 상환금으로 연간 2000만원을 내고 있다면 DSR 40%를 꽉 채운 것이 되기 때문에 제1은행권에서는 아예 추가적인 대출을 받을 수 없다.

이때 정부가 무주택자나 청년계층의 주거안정을 위해 실시하는 정책금융의 경우 DSR 규제를 받지 않는다. ‘디딤돌 대출’이나 ‘버팀목 대출’ 등이 대표적이다.

■ 무주택자 대상 주택도시기금 ‘주목’

무주택자 자금 지원하는 ‘디딤돌’

주택 가격 5억·전용면적 85㎡ 이하
연소득 합산 7000만원인 신혼부부
최대 2억7000만원까지 대출 가능

4일 국토교통부 등에 따르면 정부는 서민 주거금융지원을 위해 주택도시기금을 활용해 다양한 대출제도를 운영 중이다. 기금으로 운영될 뿐 은행을 통해 신청과 대출이 진행되기 때문에 시중은행 대출과 이용방법 등에서 차이가 없다. 올해 정부는 23만6000명가량이 정부의 주거금융대출을 이용할 것으로 내다보고 있다.

무주택자라면 집을 살 때는 ‘디딤돌’을, 전세금을 구할 때는 ‘버팀목’을 이용할 수 있다. 다만 이 경우 사려는 집이나 보증금의 금액에 제한이 있고, 일정 수준의 소득·자산기준을 충족해야 대출이 가능하다. 디딤돌은 주택 가격이 5억원 이하이면서 전용면적이 85㎡를 초과하지 않는 경우 신청할 수 있다. 이때 소득은 부부합산 연소득이 6000만원 이하여야 한다. 생애최초 주택구입이거나 결혼 7년 이내 신혼부부인 경우, 2자녀 이상인 경우는 연소득 기준이 7000만원으로 올라갔다. 자산기준은 부부합산 순자산이 3억9400만원 이하여야 한다.

정부가 하반기 들어 주거금융지원을 강화하면서 디딤돌 대출금액이 5000만원 상향됐다. 이에 따라 무주택 가구는 최대 2억5000만원 대출이 가능하고, 신혼부부는 2억7000만원, 2자녀 이상 가구는 3억1000만원까지 대출을 받을 수 있다. 대출기간은 만 10~30년까지 선택 가능하고, 대출금리는 연 1.85~2.40% 사이에서 가구별 소득수준과 대출기간에 따라 차등 적용된다. 신혼부부는 특히 생애최초 구매일 경우 대출금리가 1.55~2.10%로 더 낮아진다.

버팀목 대출은 부부합산 소득 5000만원 이하(신혼·2자녀는 6000만원 이하), 수도권 주택은 신혼·2자녀 기준 보증금 4억원·85㎡ 이하면 신청 가능하다. 2자녀 이상인 가구의 경우 최대 2억2000만원까지 대출된다. 대출금리는 디딤돌과 동일하게 적용되고, 2년 이내 일시상환 조건이지만 4회 연장이 가능해 최장 10년간 상환할 수 있다.

만 19~34세 청년층이라면 ‘청년 전용 버팀목 대출’을 통해 보증금 마련이 가능하다. 연소득 5000만원 이하, 부부일 경우 순자산 2억9200만원 이하이면 신청할 수 있다. 보증금이 1억원 이하인 경우에만 해당돼 다소 한도가 낮긴 하지만 최대 7000만원까지 대출을 받을 수 있어 청년 1인 가구가 원룸 등을 구할 때 도움이 된다. 금리는 1.5~2.1% 사이에서 결정되고, 25세 미만 청년 1인 가구의 경우 대출규모에 따라 금리가 최저 1.2%까지 우대적용된다.

중소기업에서 일하는 청년이라면 신청 가능한 보증금 한도가 2억원, 대출 가능한 금액이 1억원으로 각각 상향된다. 중소기업 취업 청년 대상 보증금 대출은 본래 올해 말까지만 한시 운영될 예정이었지만 2023년까지 기한이 연장됐다.

■ 저축·청약 동시에, ‘청년 우대 청약’

34세 이하 전세 대출 ‘청년 버팀목’

본인 연소득 5000만원 이하일 때
보증금 1억 이하 7000만원까지
청년 우대 청약 ‘최대 금리 3.3%’

가점 위주의 청약제도에 개선이 필요하다는 지적은 꾸준히 제기되고 있지만, 부동산 업계에선 “청약통장이 제도의 근간이라는 점은 변하지 않을 것”이라는 분석을 내놓고 있다. 내집 마련을 생각한다면 반드시 청약에 가입해야 한다는 것이다.

청년세대(만 19~34세) 중 연소득 3600만원 이하인 무주택 가구주, 무주택 가구의 가구원일 경우 ‘청년 우대형 청약통장’을 만들면 저축과 청약 효과를 동시에 얻을 수 있다. 청년 우대형은 청약 기능을 그대로 가지면서도 최대 5000만원까지 10년 거치 기간 중 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세라는 혜택을 제공한다. 저축 비과세 혜택이 축소되면서 어지간한 직장인이라면 예·적금 시 비과세 혜택이 없는 점을 감안하면 큰 혜택이다. 최근 저축은행의 1년 만기 정기적금 금리는 평균 2.0%에 못 미치고 있다.

2018년 7월부터 도입된 청년 우대형 통장은 본래 올해 말까지만 한시 운영될 예정이었다. 정부가 청년층 주거안정 필요성 등을 감안해 2023년까지 운영 기간을 연장했다. 연간 납입액(최대 240만원)의 40%까지 소득공제 혜택도 있다.

1인 가구로 독립을 계획 중이지만 보증금 마련 등이 어려운 청년세대일 경우 ‘청년 전용 보증부 월세대출’을 이용할 수 있다. 연소득 2000만원 이하 무주택자 단독가구주(예비가구주 포함), 합산 순자산 2억9200만원 이하이면 신청 가능하다. 다만 구하려는 주택이 보증금 6000만원·월세 60만원·전용 60㎡ 이하여야 한다.

대출 시 보증금은 최대 3500만원, 월세금은 최대 월 50만원(2년 계약 기준)까지 각각 가능하다. 금리는 보증금이 1.3%, 월세금이 1.0%다. 월세금의 경우 월 20만원까지는 무이자로 대출해주고, 20만원 초과~50만원 이하에는 1.0%의 금리가 적용되는 방식이다.

주거급여를 받는 가구에서 독립한 청년의 경우 별도로 주거급여를 받을 수도 있다. 만 19~30세 미만의 청년이 학업·구직 등의 이유로 주거급여를 받는 부모와 별도로 떨어져 거주 중일 경우 받는다. 예컨대 청주에서 주거급여를 받는 부모님과 함께 살던 청년이 서울에서 홀로 거주할 경우 기존에는 부모님이 월 21만7000원(충남 3인 가구 기준)만 받았다. 현재는 부모님 월 18만3000원(충남 2인 가구 기준), 청년 월 31만원(서울 1인 가구 기준)을 각각 받을 수 있다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com