1억 미만 아파트 노려.. '틈새 투기' 기승

비규제지역 1억미만 집 매입땐 취득-양도-종부세 등 중과 제외
3000만원이면 전세끼고 1채 매입.. 여러 채 한꺼번에 사들여 '갭투자'
남양주-강원-제주 등 매물 동나.. 매매가격 상승에 원주민만 피해

서울 송파구에서 공인중개업소를 운영하는 김모 씨(59)는 최근 지인 2명과 경기 남양주시 화도읍을 찾았다. 수도권 대부분의 지역이 부동산세 중과와 대출 제한을 받는 조정대상지역인 것과 달리 화도읍은 규제에서 빠진 비(非)조정대상지역이다. 이곳에서 공시가격 1억 원 미만인 주택을 사면 취득세나 양도소득세, 종합부동산세 중과 대상에서 제외되는 이점이 있다. 김 씨 일행은 현장에서 전용면적 59m² 아파트 3채를 계약했다. 거래가격은 각각 2억 원 초반대로 올 공시가격은 모두 1억 원을 넘지 않는 저가 매물이었다. 김 씨는 “전셋값과 매매가격 차이가 2000만 원도 나지 않아 실제 투자금은 5000만 원을 겨우 넘는 수준”이라고 했다.

올 6월 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 중과 조치가 시행된 이후 단기 차익을 노리고 공시가격 1억 원 미만인 아파트를 사려는 사람이 늘고 있다. 최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 노형욱 국토교통부 장관이 부동산 시장 과열을 경고하고 있지만 비조정대상지역을 중심으로 1억 원 미만 아파트를 매집하는 ‘갭투자’가 여전한 것이다.

6일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올 상반기(1∼6월) 경기 김포시 통진읍의 A단지에서는 총 85건의 매매가 이뤄졌다. 총 600채 규모임을 고려하면 반년 새 8채 중 1채에서 손 바뀜이 이뤄진 셈이다. 이 단지 전용면적 59m²는 지난해 6월 1억6000만 원에 팔렸지만 올해 6월에는 1억8400만 원에 실거래됐다.

거래량과 매매가격이 동시에 늘어난 것은 공시가격 1억 원 미만인 주택을 찾는 다주택자의 수요가 몰리면서다. 이곳 전용면적 59m²의 매매가격은 2억 원에 육박하지만 공시가격은 9000만 원대다. 인근 중개업소 관계자는 “세금 부담이 덜하니까 다주택자들이 한 번 현장조사를 한 뒤 여러 채를 계약하고 간다”며 “전셋값이 1억 원 중반이라 3000만 원 정도의 투자금이면 주택 한 채를 살 수 있다”고 전했다.

정부는 지난해 ‘7·10 부동산대책’에서 보유 주택 수에 따라 최대 12%까지 취득세율을 높였다. 하지만 공시가 1억 원 미만 주택은 보유 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)만 적용하기로 했다.

특히 조정대상지역이 아닌 곳은 양도세 중과 대상에서도 제외된다. 다주택자는 조정대상지역의 주택을 매도할 때만 10∼20%포인트의 세율이 중과된다. 종부세 역시 조정대상지역과 조정대상지역이 아닌 곳에 각각 한 채의 주택을 소유하고 있다면 일반세율만 적용된다.

지역 전체가 조정대상지역이 아닌 강원과 제주 등의 1억 원 미만 아파트에도 갭투자가 몰리고 있다. 제주 서귀포시 성산일출봉 인근의 한 연립주택은 40채 규모의 초소형 단지지만 올해 상반기(1∼6월)에만 7건의 매매가 이뤄졌다. 거래금액은 8000만 원 안팎. 거래된 주택의 올해 공시가격은 모두 5000만 원 후반에 그친다. 현지 공인중개업소 관계자는 “매물이 나오자마자 대기하던 육지 사람들이 곧바로 계약금을 쏜다”고 전했다.

비조정대상지역인 충남 아산시 배방읍의 한 아파트에도 단기 차익을 노린 투자가 늘고 있다. 2156채 규모인 이 단지의 올해 상반기 거래량은 380건으로 지난해 같은 기간(118건)의 3.2배에 이른다. 이 단지에서 가장 큰 전용면적 47m²의 올 공시가격은 8000만 원 미만이다.

이남수 신한은행 장한평역 지점장은 “공시가격 1억 원 미만의 아파트가 인기를 끄는 현재 상황에서 피해를 보는 건 비정상적인 매매가격 상승에 따라 주거 안정성을 잃는 원주민”이라고 말했다.

정순구 기자 soon9@donga.com