임대차 3법이 주거안정?..집주인도, 세입자도 인생 계획만 망가졌다

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트. <연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 작년 7월 말 임차인의 주거 안정을 위해 도입한 새 임대차법이 시행된 지 1년이 다 됐지만 전월세 시장은 적잖은 혼선을 겪고 있다.

임대차법은 문재인 정부 출범 초기부터 정부와 더불어민주당 간 공감대가 형성됐기 때문에 제도 도입 자체는 충분히 예견됐다. 하지만 문제는 작년 더불어민주당이 압승한 총선 이후 제도 추진이 너무 갑작스럽게 급물살 타면서 문제가 발생했다.

주택 정책의 주무부처인 국토교통부에는 제도 시행 초기 전담 조직이 없었고 올해 4월에야 주택임대차지원팀이 만들어졌다. 임대차법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 작년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법이 공포된 직후 바로 시행됐지만 전월세신고제는 올해 6월에야 시작됐다.

이를 두고 일각에서는 전월세신고제를 먼저 시행해 임대차 시장의 데이터를 축적하면서 상황을 파악하고 나서 나머지 두 법을 시행했어야 했는데, 순서가 뒤바뀌었다는 지적이 나온다.

정부는 지자체, 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원(옛 한국감정원) 등에 콜센터 등 상담 조직을 설치하고 대응에 나섰지만 초기에는 상담 인력조차 제도를 숙지하지 못해 시장 혼란을 부추겼다.

전월세상한제는 계약갱신 때 5% 이내로 임대료 증액폭을 제한하는 것이고 계약갱신청구권제는 기존 2년 계약에 세입자가 원하면 계약을 2년 더 연장하는 내용으로 제도 자체는 복잡하지 않다. 하지만 실생활에서 적용될 때는 여러 변수와 얽히면서 논쟁이 끊이지 않는다.

한 예로 집주인이 실거주 의사를 밝히면 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수 없는데, 실거주 의사를 내비쳤던 집주인이 기존 세입자가 다른 전셋집을 계약한 뒤 상황이 바뀌었다며 다른 세입자를 들이는 경우가 여전하다. 그러면서 집주인이 자신은 실거주를 확언한 게 아니고 가능성을 언급한 거라면서 책임을 회피한다는 것이다. 세입자 입장에서는 집주인이 거짓으로 실거주 핑계를 대고 자신의 계약 갱신 요구를 거부했는지 확인하기도 쉽지 않다.

주민센터 창구에서 전 세입자의 정보 열람 요청에 어떻게 응대해야 하는지 제대로 숙지하지 못해 혼선이 벌어지고 있다는 언론보도가 나오자 정부는 최근 지자체에 공문을 보내 제도를 다시 안내하기도 했다. 전세를 낀 집의 매수자가 기존 세입자의 퇴거 문제 때문에 입주를 못하는 경우도 적지 않다.

전세 낀 집의 매매 계약이 이뤄질 때 매수자가 실거주하겠다는 의사를 밝히고 기존 세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않고 이사하겠다고 하면 매수자가 입주할 수 있다. 하지만 세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 했는지를 두고 세입자와 매수자, 공인중개사 간에 말이 달라지는 등 혼선이 발생한다.

정부가 분쟁을 막기 위해 주택 매매 시 중개사가 매도인으로부터 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하는 서류를 받도록 제도를 정비하는 등 보완책을 내놨지만 일정 기간 혼란은 불가피해 보인다. 새로운 임대차법 때문에 피해를 보게 됐다고 해도 정부가 나서서 구제해주진 못한다는 점에서 분쟁을 겪은 이들은 분통을 터뜨린다.

전월세상한제나 계약갱신청구권제는 민법 계열 법이어서 당사자 간 갈등이 생겨도 협상으로 문제를 해결해야 하고 그렇지 못하는 경우 소송밖에 없기 때문이다.

임대차 계약 관련 분쟁과 상담은 크게 늘었다. 대한법률구조공단에 따르면 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대차 계약 종료·갱신 관련 분쟁 건수는 법 시행 전인 작년 1월부터 7월 월평균 2건에서 법 시행 후 작년 8월부터 올해 6월까지 22건으로 10배 이상 급증했다. 대한법률구조공단에 접수된 임대차 기간 관련 상담 건수도 작년 1∼7월 296∼537건에서 작년 8월∼올해 6월은 874∼1598건으로 크게 늘었다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr