집값 고점이지만 사전청약 늘릴테니 분양은 받아라? [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사해설
'민간 사전청약 도입' 8·25 대책 긴급분석

* 8월 25일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

정부가 공공택지의 민간분양 물량에 대해서도 사전청약을 받기로 했습니다. 공급은 충분하다며서도 이를 조기화해야 주택가격 불안을 막을 수 있다는 진단인데요. 허허벌판인 신도시에서 공공이 확보한 물량이야 사전청약이 어렵지 않겠지만 이해관계가 복잡한 도심에서 조기에 분양할 수 있을까요? 그리고 민간 건설사 입장에서 이 사업에 참여할 만한 메리트가 있을까요? 정부는 이번에 태릉CC와 과천정부청사의 대체부지 관련한 계획도 발표했습니다. 전형진 기자가 긴급하게 짚어봅니다.

정부가 정부과천청사 부지를 대신해 과천 갈현동 일대 12만㎡ 규모의 신규 택지를 개발하기로 했다. 지하철 4호선 인덕원역 인근에 있는 갈현지구 전경. /김영우 기자

▶전형진 기자
지난주에 예고해드린 대로 사전청약을 민간분양에 대해서도 확대하겠다는 내용이 발표됐습니다. 지역주민들의 반대가 많았던 태릉CC와 과천정부청사 대체부지 발굴에 대한 계획도 나왔습니다. 사실 정부는 몇 년 전까지 후분양을 권장해야 한다며 후분양 로드맵을 세웠었죠. 결국 이런 식으로 사전청약을 늘리는, 선분양보다 빠른 선선분양을 영끌하는 형태로 대책을 세웠습니다. 하나하나 같이 짚어보겠습니다.

오늘 읽어드릴 내용이 많기 때문에 사전 요약하겠습니다. 다시보기로 보는 분들은 이 챕터까지만 2배속으로 들으시길 권장합니다. 가장 중요한 내용이 사전청약을 민간분양까지 확대하겠다는 내용입니다. 원래 사전청약은 LH가 갖고 있는 물량에 대해서만, 공공분양에 대해서만 진행했었죠. 그러나 앞으론 래미안, 자이 같은 민간 아파트에 대해서도 진행하겠다는 겁니다.

모든 민간분양은 아니고요. 공공택지 민간분양, 그러니까 신도시 같은 땅에서 민간 건설사나 시행사가 분양하는 것에 대해 사전청약을 도입하겠다고 합니다. 그리고 2·4 대책에서 나왔던 공공주택 복합사업 등 LH가 도심에서 직접 시행하는 사업에 대해서도 사전청약을 도입합니다.

또 민간분양 사전청약의 경우 중대형 면적대의 비율을 높인다고 합니다. 전용면적 60~85㎡ 물량을 늘린다는 거죠. 앞서 지난 7월 사전청약할 땐 전용 59㎡ 내외의 소형 면적대가 많았었죠. 그리고 중요한 게 이런 민간 사전청약의 경우 청약통장을 사용한 것으로 칩니다. 기존 공공 사전청약은 통장을 안 쓰는 것으로 봤죠. 마찬가지로 도심 공공주택 복합사업 등 공공 직접시행사업의 사전청약도 통장을 안 쓰는 것으로 봅니다.

그럼 이런 사전청약 물량을 어떻게 끌어낼까요. 원래 민간에 대한 세제 완화 등이 거론됐었지만, 일단 정부는 미매각토지를 조건부로 매각한다고 합니다. 그러니까 LH가 수용한 택지의 땅을 입찰할 때 조건을 걸겠다는 겁니다. 이땅을 6개월 안에 사전청약해야 한다는 식으로요. 3년 동안 한시 적용됩니다. 그렇게 낙찰받는 시행사나 건설사는 나중에 다른 땅에 입찰할 때 조금 더 유리하게 인센티브를 준다고 합니다.

태릉CC와 과천정부종합청사 개발계획에 대해서도 대체부지 발굴에 대한 결론이 났습니다. 태릉의 경우 원래 1만 가구를 공급하기로 했었는데 6000가구대로 줄이고 주변을 개발하기로 했습니다. 유휴부지 발굴과 영구임대단지 재건축 계획이 나왔습니다. 과천정부청사의 경우 개발계획이 완전 백지화되면서 과천지구 자족용지를 공공주택용지로 전환시키기로 했습니다. 무슨 얘기냐면, 과천지구는 2018년 3기 신도시를 첫 발표할 때 나왔던 택지입니다. 규모 때문에 신도시란 이름을 쓰진 않지만, 어쨌든 그 땅에 기업들이 들어갈 자족용지를 줄이고 아파트를 더 짓겠다는 의미입니다. 그리고 과천 갈현동에 1300가구 규모의 신규 택지를 지정해서 기존 발표의 총량을 유지하겠다고 합니다.

이제 자료 원문을 하나하나 짚어보겠습니다. 원래 정책이 나올 땐 앞장에 정부의 상황 진단이 포함돼 있습니다. 통상 별로 중요한 내용은 없는데 오늘은 재미있는 표현이 몇 가지 있네요. 정부는 지금 유동성이 지속되고 있고, '공급 불안심리'가 작동하고 있다고 진단했습니다. 공급 불안이 아니라 공급 불안'심리'가 작동하고 있다는 거죠. 그러니까 공급은 충분한데 사람들이 불안해하고 있다, 라는 의미예요.

그리고 기준금리 인하 이후 주담대 증가 추이도 표로 정리했습니다. 금리를 빨리 올려야 한다는 당위성을 위해서죠. 당장 26일 한국은행 금융통화위원회가 열리죠. 참고로 한국은행경제통계시스템(ECOS)에 나오는 주담대 통계는 전세대출이 포함됩니다.

갭투자가 증가하고 있다는 지적도 있네요. 통계를 내봤더니 올해 상반기 갭투자자 가운데 64%는 무주택였다고 합니다. 이런 갭투자 통계는 자금조달계획서를 통해서 알 수 있는데요. 집을 사면서 자금조달계획서를 낼 때 세입자의 보증금을 승계하는지, 아닌지를 체크해야 합니다. 이 중에서 승계하는 걸 집계하는 겁니다. 그런데 사실은 보증금을 승계한 뒤 자신이 입주할 계획이 있는지, 없는지도 체크하도록 돼 있어요. 입주할 계획이 있다면 그건 갭투자가 아니라 미리 사놓는 거죠. 하지만 정부 집계엔 통상 전부 갭투자로 분류됩니다. 수치가 과대해석될 여지가 있다는 게 제가 말씀드리고 싶은 부분이에요.

그리고 정부에서 또 경고합니다. 수급 여건을 감안하면 중장기적으로 주택가격이 조정받을 수 있다고요. 앞서 '공급 불안심리'를 언급했는데요. 정부는 향후 10년 동안 주택공급이 예년 수준을 크게 상회한다고 설명하고 있습니다. 다만 내년과 내후년 서울 아파트 입주가 일시적으로 감소하기 때문에 이런 대책을 내놓는 것이라고요.

제가 국토부 자료에서 이런 표현을 보는 건 처음인 것 같은데요. 테이퍼링이 나왔어요. 미국 연준에서 조기 테이퍼링을 시사하고 있고 한은에선 연내 기준금리 인상을 시사하고 있다는 건데요. 유동성 파티는 끝났다는 경고를 하고 있는 거죠. 이미 시장금리는 오르고 있지만 기준금리까지 올라간다면 원리금을 상환하시는 분들의 부담은 높아지고, DSR 확대 시행에 맞춰서 대출 한도 또한 줄어들 수 있습니다.

이제 사전청약 확대 내용을 짚어보겠습니다. 3년 한시적으로 시행되는 제도이고요. 서두에 요약한 대로 기존 공공분양 사전청약도 있고, 민간의 사전청약을 도입하는 건데요. 기존 사전청약 물량은 6만2000가구였습니다. 여기에다 민간 사전청약은 8만7000가구, 공공이 도심에서 직접 시행하는 공공주택 복합사업 등을 통해서 1만4000가구가량을 더 늘릴 것이란 내용입니다. 이렇게 하면 사전청약 물량이 총 16만3000가구가 되는 것이죠.

신도시 같은 택지에서 LH가 수용한 땅은 입찰을 통해서 민간에 매각하죠. 그 입찰을 할 때 민간에 조건부로 공급을 하겠다는 게 정부 계획입니다. 민간이 이렇게 낙찰받은 다음에 건축설계만 마쳐도 사전청약이 가능하도록 한다고 합니다. 원래는 사업승인 이후에 분양을 하는 게 정상 절차인데 표에 나온 대로 설계만 끝내도 사전청약을 진행할 수 있도록 당긴다는 겁니다. 본청약보다 2~3년 정도 빨라질 수 있다고 보고 있습니다.

아래에 나온 예비입주자모집제도 신설하겠다는 내용은 말이 어려워서 그렇지 '주택공급에 관한 법칙'에 사전청약의 법적 근거를 마련하겠다는 의미입니다. 공공분양 사전청약은 이미 '공공주택 특별법'에 근거가 있는데 민간은 그동안 해본 적이 없어서 제도적 근거가 없기 때문이죠. 그 내용입니다.

이런 민간 사전청약의 분양가는 얼마가 될까요. 원래는 실제 분양을 할 때 분양가심의를 거쳐서 확정되죠. 하지만 사전청약은 건축설계를 마친 뒤 추정분양가를 책정해서 주택도시보증공사(HUG)의 검증을 받도록 규정돼 있습니다. 민간 시행사나 건설사는 분양가에 굉장히 민감한 편인데 적정 분양가가 나오지 않는다면 결국 사전청약 참여 유인이 크지 않을 수 있겠죠.

그리고 중요한 내용이 있습니다. 민간 사전청약에 당첨된다면 청약통장을 사용한 것으로 간주한다고 합니다. 종전 공공 사전청약은 당첨되더라도 통장을 사용하진 않은 것으로 봤습니다. 하지만 민간분양에 대한 사전청약은 반대로 본다는 것이죠. 사전청약에 당첨되면 다른 곳에 청약할 수 없다는 의미죠. 당첨된 사람들이 여기저기 찔러넣지 못하게 수요를 분산시킨다는 뜻이겠죠. 다만 당첨된 분들이 지위를 포기한다면 그 통장은 원래대로 부활시켜주겠다고 합니다.

사전청약 물량을 어떻게 극대화시킬지에 대한 방법론입니다. 앞으로 LH가 민간에 매각할 택지는 6개월 안에 사전청약을 하는 조건부로 입찰한다고 합니다. 이미 낙찰받은 시행사나 건설사의 경우도 사전청약을 할 경우엔 향후 다른 택지에 입찰할 때 우대한다고 하고요.

그리고 이런 말이 또 나와요. 주택시장이 조정국면에 진입할 경우를 언급하고 있습니다. 어쨌든 조정이 와서 미분양이 발생하면 공공이 그 분양을 일부 매입한다고 합니다. 보험을 들어주겠다는 내용이죠.

면적대의 경우 전용 60㎡를 넘는 중대형 면적대를 많이 공급한다는 목표입니다. 그리고 블록별 물량의 최대 85%까지 사전청약이 가능하도록 한도를 높인다는 계획입니다. 그 말인 즉슨, 최대한 빨리 사전청약으로 공급하라는 뜻입니다. 주택 공급불안'심리'를 해소시키라는 의미죠.

사전청약 확대는 투 트랙입니다. 하나는 지금까지 말씀드린 공공택지의 민간분양 사전청약 도입이고요. 나머지 하나는 이겁니다. 3080 공공시행이란 건 2·4 대책에서 언급됐던 공공주택 복합사업 등 공공이 직접 시행하는 사업을 말하는 건데요. 이 사업들에 대해서도 사전청약을 받겠다고 합니다. 그나마 가시화된 곳들을 추려서 진행한다고 하네요. 이런 사업들은 주민들의 3분의 2 동의를 받으면 나머지에 대해선 공공이 수용해서 가는 형태잖아요. 사업을 강행할 테니 사전청약을 하자는 내용입니다.

이런 사업들의 경우 언제 사전청약을 할까요. 사업 인가가 나는 시점에 토지주 우선공급을 하는데요. 일반 정비사업으로 치면 조합원분양이죠. 그 시점에 일반분양에 대해서도 사전청약을 진행한다는 얘기입니다. 이렇게 하면 일반 정비사업 대비 11~12년 정도 공급 시점을 앞당기는 효과가 있다고 하네요. 다르게 말하자면 11~12년 뒤에도 본청약이 안 이뤄질 정도로 사업 진행을 담보할 수 없다는 이야기도 되겠죠. 본질적으로 국가가 주도하는 지역주택조합과 비슷하다고 지난주에 제가 말씀드렸었죠. 사실 주민 갈등 우려가 있어서 일부는 신도시보다 더 불확실한 곳들도 많습니다.

청약통장 사용 여부는 기존 공공분양 사전청약과 마찬가지입니다. 통장을 사용하지 않은 것으로 본다는 이야기죠. 조금 전에 살펴본 민간 사전청약은 통장을 사용한 것으로 봤지만 도심 공공 사전청약은 통장이 살아있다는 얘기입니다. 그리고 전용 85㎡ 이하의 공급 비중을 높이고 일반공급에 대해서 추첨제를 도입한다는 건 2·4 대책 때 나왔던 내용입니다. 공공분양은 원래 특별공급의 비중이 높고 추첨제도 생애최초 특별공급밖에 없죠. 앞으로 도심 공공주택 복합사업은 일반분양 비중을 높이고 추첨제를 도입한다는 얘기입니다.

어디서 도심 사전청약이 진행될까요. 이달 기준으로 지구지정이 가능한 곳들을 추려봤더니 서울에서 13곳이라고 합니다. 1만9000가구 규모인데 내년 하반기부터 사전청약 착수가 가능하다네요. 주민 동의율이 66.7%를 넘긴 곳이 13곳이란 말이죠. 그동안 발표됐던 곳들인데, 대표적으로 옛 증산4구역, 수색14구역 등입니다. 원래 재개발을 하려다가 해제된 곳들이 동앗줄을 잡은 겁니다.

참고로 민간 참여 유인엔 ESG 경영이란 말이 등장합니다. 앞서는 테이퍼링이란 단어가 등장했었는데요.ㅎㅎ ESG는 재무제표엔 수치로 기록되지 않는 환경적인 측면, 지배구조, 사회적 책임을 말하는데요. 자산 규모 2조원이 넘는 상장사들은 2025년부터 이것들을 평가받아서 공시해야 합니다. 사전청약에 참여하면 사회적 책임을 다하는 것이니까 ESG 경영 평가에 도움이 된다, 이런 설명을 국토부가 하고 있는 것이죠.

지금까지 함께 보고 있는 안건자료 말고 보도자료엔 또 정부의 경고가 나옵니다. 앞으로 10년 동안 사상 최대의 주택공급이 예정돼 있고, 대출관리도 하고 있고, 금리도 오를 테니까 주택매수엔 신중할 필요가 있다고 말이죠. 집 사지 말란 얘기죠. 집값이 떨어질 것이란 얘기이기도 하고요. 집값이 떨어질 건데 그 떨어질 집을 사전청약으로 빨리 공급할 테니 분양은 받아라? 이런 얘기로 정리되네요.

태릉CC와 과천청사 대체부지 발굴에 관한 발표도 있었죠. 태릉CC의 경우 작년 8·4 대책에서 1만 가구를 공급하겠다고 했었는데 지역주민들이 반대하니까 6800가구 규모로 줄이기로 했습니다. 다만 1만 가구의 총량은 손대지 않았습니다. 주변 유휴부지 등을 발굴하고 영구임대단지들을 재건축하겠다고 하네요. 이렇게 대체부지 3100가구를 더해서 1만 가구 총량을 유지하겠다는 거죠. 노원엔 재건축 연한을 채우는 단지들이 많은데 안전진단 기준 완화에 관한 내용은 없고 대체부지 얘기만 있네요. 태릉CC의 준공은 2027년 예정이라고 합니다. 참고로 3기신도시 첫 단지는 2025년 계획입니다.

과천청사의 경우 당초 4000가구 정도 계획돼 있었습니다. 하지만 전면 백지화됐죠. 이번에도 총량을 유지하면서 대체부지를 발굴했습니다. 3기신도시를 처음 발표할 때 나왔던 과천지구의 자족용지를 줄이고 공공주택용지로 용도를 바꾼다고 합니다. 원래 3기신도시의 콘셉트가 자급자족이었죠. 과천지구는 기업들의 자족용지를 줄여도 다른 택지보다 자족용지의 비율이 높아서 문제는 없다는 게 국토부 설명입니다. 그리고 이 물량만으론 4000가구를 맞출 수 없으니 갈현동에 1300가구 규모의 신규 택지를 지정한다고 합니다. 과천지구의 바뀐 지구계획은 내년 상반기 안에 승인한다는 계획이고요.

국토부가 이런 계획을 발표하니까 노원구청이 바로 입장문을 냈습니다. 원래 태릉CC 개발계획을 5000가구로 줄여달라고 했었는데 그보단 가구수가 많지만 저밀도 개발계획엔 만족한다는 내용이고요. 공원 등을 배치하는 계획에도 요구가 상당 부분 반영됐다는 평가입니다. 다만 교통문제만큼은 절대 양보할 수 없다는데요. 앞으로 만족할 만한 광역교통대책이 마련되지 않는다면 향후 일정에 절대 협조하지 않는다고 합니다. 결국 정부의 대안조차도 험로가 예고된 거죠.

27번째 부동산 대책이다, 28번째다, 이런 얘기들을 하는데요. 이 계산을 제가 2017년부터 처음 했었습니다. 4년째 대책이 나오다보니 언론마다 세는 방식이 달라졌고요. 제 셈법을 그대로 적용하면 이번이 36번째가 되네요. 다음주 수도권 신규택지 발표가 예고됐습니다. 당일 내용을 보고 짚어볼 만한 내용이 많다면 다시 라이브로 짚어보겠습니다. 원래 정규 라이브는 목요일 오후 4시에 진행인 점 참고하시고요. 오늘 제가 준비한 소식은 여기까지입니다. 시청해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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