"대출·세금규제 피하자" 아파트 매매 83%가 '3억 이하'

1500건 계약 중 1250건 달해
1억이하 비중 34% '월간 최고'
취득세 중과 배제 기점 급등세
국토부, 실거래 기획조사 나서

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 공사현장. <연합뉴스>

올 들어 전국에서 매매 거래된 아파트 100건 중 83건은 3억원 이하 아파트인 것으로 분석됐다. 정부의 촘촘한 부동산 규제를 피할 수 있는 저가 아파트로 수요자들이 몰리는 풍선효과가 나타났다는 지적이다. 특히 1억원 이하 아파트 매수 비중은 이달 34%로 올 들어 월간 최고치를 기록했다.

10일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 집계한 결과에 따르면 11월 9일까지 등록된 전국 아파트 매매 계약 건수 1500건 중 매매 가격 3억원 이하 거래는 1250건으로 83.3%에 달했다. 전국 3억원 이하 아파트 매수 비중은 올 들어 10월까지 매월 50∼60%대 수준이었다가 11월 들어 초반부터 80%대를 돌파했다. 이달이 아직 3분의 1밖에 지나지 않았고 거래 등록 신고 기한(30일)까지 고려하면 3억 이하 아파트 매매 건수는 더 늘어날 전망이다.

이달 전국적으로 실거래가 1억원 아래인 초저가 아파트의 매수 비중은 34.1%를 기록해 올 들어 월간 최고치를 기록 중이다. 전국 1억원 이하 아파트 매수 비중은 올해 9월 15.8%에서 10월 19.3%로 뛴 데 이어 이달 15%포인트 가깝게 급등했다. 1억원 이하의 아파트 매수 비중이 지난달 1%대로 올라선 서울(1.4%)의 경우 이달 비중이 4.2%를 기록해 지난달보다 3배 치솟았다. 전국 17개 시·도 가운데 1억원 이하의 아파트 매수 비중이 가장 높은 곳은 55.6%를 기록한 충북이었고 경북(53.6%), 전북(45.4%), 전남(43.2%), 강원(40.6%) 순으로 1억원 이하 아파트 매수 비중이 높았다.

실거래가 1억원 이하 아파트는 대부분 입지가 떨어지거나 낡아 그간 투자자·실수요자들로부터 외면받았다. 그러나 정부의 규제가 촘촘해지며 주택 매매가 점점 힘들어지고 작년 7·10 대책에서 공시가격 1억원 이하의 주택이 취득세 중과에서 배제된 것을 기점으로 매수 쏠림 현상이 심화했다.

정부는 당시 다주택자와 법인의 주택 취득세를 기존 1∼3%에서 최대 12%로 높이기로 했지만, 공시가격 1억원 이하 주택은 투기 대상이 될 가능성이 작다는 이유로 중과 대상에서 배제하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 유지했다. 이후 공시가격 1억원 이하 주택에 대한 다주택자와 법인의 투기가 확산하는 세금 규제 풍선효과가 나타났는데, 여기에 최근 대출 규제에 따른 풍선효과까지 맞물리면서 매수 쏠림 현상이 더욱 거세졌다.

정부 규제의 빈틈을 이용한 부동산 투기는 법인뿐 아니라 다주택자도 마찬가지다. 정부는 작년 7·10대책을 통해 조정대상지역에서 다주택자의 양도소득세율을 20∼30%포인트 올렸으나 지방 중소도시와 경기·세종의 읍·면, 광역시의 군 지역의 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 주택 수에 포함하지 않기로 했다. 이런 영향으로 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있는 비조정대상지역이나 지방 중소 도시의 공시가격 3억원 이하 아파트에도 상대적으로 매수세가 집중되는 양상이다. 이달 실거래가 1억∼3억원의 아파트 매수 비중은 부산(65.8%), 대구(66.7%), 경남(60.9%), 대전(59.3%), 제주(58.8%), 충남(56.8%)에서 올 들어 월간 최고치를 기록했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재 가격이 올랐다는 인식이 크고 거래가 전보다 줄어 상대적으로 저가 거래 비중이 증가해 보이는 현상으로 나타난다"라고 말했다. 이어 "세금 회피 관련 수요 유입이나 대출 및 여신 규제로 인한 가격 부담감과 양극화로 저가 매입수요의 장기화가 제한될 수 있다"라고 설명했다.

한편 국토교통부는 올들어 저가 아파트 매매가 급증하는데에 시세차익을 노린 투기수요가 없지 않다고 판단해 법인·외지인의 저가아파트(공시가격 1억원 이하) 매수에 대한 실거래 기획조사에 착수한다고 10일 밝혔다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr