서울시 민간재개발 속도 높이려 내달 25개 구역 후보지 선정 '신속통합기획' 공모 관심 급증.. 9월 24일까지 등기한 곳만 입주권 일부 시행업자-중개업소 짜고 "입주권 나온다" 속여 빌라 분양 입주권 못받고 현금청산 당할수도
“매물 몇 개 안 남았어요. 입주권 안 나오면 사람들이 왜 샀겠어요?”
12일 서울 광진구의 한 공인중개업소. 재개발 시 아파트 입주권이 나오는 다세대, 연립 등 빌라 매물을 찾는다고 하자 공인중개사는 분양 중인 신축 빌라 팸플릿을 꺼냈다. 이 빌라는 전용 23m²에 방 2개짜리 소형이었지만 가격은 6억7000만 원에 달했다.
비싼 가격보다 더 큰 문제는 이 빌라를 산 뒤 재개발이 된다고 해도 입주권이 나오지 않는다는 점이다. 이 빌라가 속한 지역은 서울 민간재개발 사업 속도를 높이기 위한 ‘신속통합기획’ 참여 구역에 속해 있긴 하다. 하지만 올 9월 24일까지 가구별 등기가 이뤄진 곳에만 입주권이 나오는 만큼 아직 완공 전인 이 빌라는 입주권 부여 대상이 아니다. 그런데도 공인중개업소 관계자는 “오늘도 계약자가 있고, 가격은 계속 오르고 있다”며 매수를 권했다.
○ 위험한 빌라 거래 급증
서울시의 재개발 규제 완화로 입주권을 염두에 둔 빌라 수요가 급증했다. 하지만 현장에서 추천하는 신축 빌라 중 입주권과는 무관한 빌라가 적지 않아 빌라 투자에 경고등이 켜졌다. 입주권을 받지 못하고 현금청산 당할 수 있는 신축 빌라가 적지 않다는 것이다.
서울부동산정보광장에 따르면 올 1월부터 10월까지 서울 빌라 거래 건수는 4만9761건으로 같은 기간 아파트(3만9467건) 거래보다 26% 많았다.
특히 지난달 23일부터 29일까지 서울시가 진행한 신속통합기획 공모를 계기로 빌라에 대한 관심이 더 커졌다. 당시 24개 자치구에서 총 102곳이 신청서를 냈고 다음 달 중으로 25개 구역을 후보지로 최종 선정한다. 신속통합기획은 서울시가 재개발 초기 단계에 개입해 기간을 단축해주는 제도다. 사업 진행 속도가 빠를 것이라는 기대에 입주권을 노린 투자자들과 실수요자들이 몰려간 것이다.
서울시에 따르면 신속통합기획 공모에 참여한 구역의 신축 빌라에서 입주권이 나오려면 공모 다음 날인 9월 24일까지 신축을 완료해 가구별 등기가 나온 곳이어야 한다. 하지만 일부 빌라 시행업자와 중개업소는 공모 전까지 구청으로부터 건축허가만 받으면 신축을 완료하지 않아도 입주권이 나온다며 현혹하고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “빌라 시행업자와 구역 내 공인중개업소가 짜고 신축 빌라를 분양하고 있다”며 “신속통합기획에 참여한 곳 다수 지역에서 신축 빌라 거래가 성행하고 있어 주의해야 한다”고 했다.
○ 법인 통한 단타매매 등 시장교란 행위도
단기 시세차익을 노린 투기 수요도 몰린다. 서울 종로구 창신동의 25년 된 빌라 지하방(전용 17m²)은 지난달 말 한 법인이 전세 1억7000만 원을 끼고 3억4000만 원에 매입했다가 최근 5억5000만 원에 다시 매물로 내놓았다. 6월 1일부터 개인이 1년 미만 보유 주택을 팔 때 양도세는 70%이지만 법인은 기본세율(10∼25%)에 20%포인트를 추가해 최고 45%를 내면 된다. 이 점을 노린 단타 매매가 많은 것이다. 일선 공인중개업소 관계자는 “최근에 공시가 1억 원 미만 매물에만 1인 법인 3개가 달려들어 매수한 뒤 호가를 올려놓았다”며 “법인이 활개를 치고 다니니 값이 계속 오른다”고 했다.
고준석 동국대 법무대학원 교수는 “투자자들이 많이 끌어올리면 결국 피해는 실수요자들이 보는 것”이라며 “자치구에서 현금청산 대상이 되는 빌라의 지번을 공개해서 피해를 최소화해야 한다”고 말했다.
