"이념이 망친 주택시장..내년에도 집값·전셋값 오를 것"

“주택시장 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들이 주도한 정책으로 주택시장 안정화에 실패했다.”

주택 분야 민간연구기관이 정부의 주택정책을 강도 높게 비판했다. 주택산업연구원(주산연)이 14일 발표한 ‘2022년 주택시장 전망’에 포함된 지적이다. 그러면서 “집값이 하락 진입 직전”이라는 정부의 주장과 달리 내년 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전셋값은 3.5% 오를 것으로 전망했다.

주산연은 “누적된 공급 부족과 경기회복으로 올해보다 상승률은 낮아지지만, 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것”이라고 전망했다.

주택 얼마나 부족하나. 그래픽=김은교 kim.eungyo@joongang.co.kr

주산연은 누적된 공급 부족 문제가 크다고 분석했다. 주산연이 문재인 정부 5년간 가구 수와 멸실주택·공가 등을 합쳐 계산한 주택 수요 증가분과 아파트 분양물량 등 실제적인 공급량을 따져본 결과, 전국적으로 38만 가구가 부족한 것으로 나타났다. 서울이 특히 심각하다. 2017년만 해도 수요 대비 공급량이 약 900가구 넘쳤지만, 올해 기준으로 약 14만 가구 부족한 것으로 집계됐다. 문 정부 5년간 누적 전국매매수급지수는 87.1, 전·월세는 96.6을 기록했다. 서울은 매매 69.6, 전·월세 80.6에 그쳤다. 수급지수가 100 이상이면 공급초과, 100 미만이면 공급 부족을 나타낸다.

주산연은 현 정부의 주택 수요와 공급 예측 방식이 잘못됐다고 지적했다. “그동안 정부는 인허가 물량을 공급 물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황 등에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 아파트는 분양물량을, 비아파트는 준공물량을 공급 물량으로 봐야 한다”는 것이다. 또 전·월세도 입주물량을 기준으로 따지는 것이 타당하다고 봤다.

정부는 출범 초부터 주택 보급률 100% 도달과 인구감소를 근거로 “공급을 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값이 안정된다”고 주장했다. 하지만 주산연은 “집이 필요한 가구 수가 통계청 예측치를 빗나가며 많이 증가했다”고 지적했다. 통계청은 2020년을 기준으로 가구 수가 전년 대비 23만4000가구가 늘어날 것으로 예측했지만, 실제로는 58만4000가구가 증가했다. 주산연은 “주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 앞으로도 공급확대가 중요하다”고 강조했다. 주산연은 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장 자율로 맡겨두고, 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해야 한다”며 “과도한 규제와 징벌적 세제는 하루빨리 정상화해야 한다”고 밝혔다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr