안전진단 넘어도 재초환·분상제 '산 넘어 산'

수억대 재건축 부담금 부담에 조합 해체 초강수까지
재건축 조합 연대, 여야에 재초환 유예 건의
분양가 '후려치기'에 분양 일정 줄줄이 연기

[이데일리 박종화 기자] 안전진단을 넘어도 재건축 사업 앞은 첩첩산중이다. 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제 등 겹겹 규제로 사업성이 깎여나가기 때문이다. 아파트 분양이 늦어지면서 청약 대기자들까지 규제 유탄을 맞고 있다.

한강 변에서 바라본 서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지.(사진=뉴시스)

서울 강남구 압구정동 한양7차아파트 재건축 조합은 조합 해체를 검토 중이다. 현 상태로 사업을 추진하다 막대한 재건축 부담금을 부과받느니 아예 새로 시작하는 게 재건축 부담금을 줄일 수 있다는 생각에서다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 3000만원 넘게 차익이 생기면 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도다. 많게는 차익의 절반까지 환수할 수 있다. 2012~2017년 시행이 유예됐다가 2018년 부활했다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 서울 강남권뿐 아니라 부산과 대전 등 비수도권에서도 수억원대 부담금을 통보받은 재건축 단지가 곳곳에서 나오고 있다. 조합 해산과 사업 지연까지 감당하며 재건축 부담금을 줄이려는 조합이 나오는 건 이런 이유에서다. 일선 단지에선 집을 팔아서 재건축 부담금을 낼 바엔 재건축을 포기하겠다고 아우성이다. 서울 강남구 대치동 대치쌍용2차 등은 부담금 부담에 재건축 사업이 멈춰선 상태다.

박경룡 전국 재건축 정비사업 조합 연대 간사(방배삼익아파트 재건축 조합장)는 “미실현 이익에 수억원대 세금을 부과하는 건 말도 안 된다”며 “5년 간 시행을 유예하고 국민이 수용 가능한 정도로 제도를 정비해야 한다”고 말했다. 재건축 조합 연대는 이런 내용을 담은 정책 건의서를 더불어민주당과 국민의힘에 제출했다.

분양가 상한제도 재건축 사업을 가로막는 장벽이다. 재건축이 순항하다가도 일방적인 분양가 ‘후려치기’에 분양 일정이 밀리는 재건축 사업장이 적잖다.

사상 최대 재건축 사업장(1만2032가구)으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다. 이 아파트는 2020년 분양할 예정이었으나 분양가를 낮추려는 주택도시보증공사(HUG)·지방자치단체와 접점을 찾지 못하면서 지금까지 분양을 못 하고 있다. 서울 송파구 신천동 진주아파트 등은 아예 후분양(공정이 80% 이상 끝난 상태에서 분양하는 것)을 해 분양가를 높이는 방안도 고민 중이다. 분양 일정이 밀리면 그만큼 분양가는 높아지고 청약자 부담은 커진다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재건축 초과 이익 환수제와 민간택지 분양가 상한제 등으로 정비사업장 등 민간에선 개발 이익을 도저히 가져갈 수 없는 구조가 됐다”고 말했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)