50실 이상 오피스텔·생활숙박시설, 인터넷 청약 의무화

국토부, 수요자 중심으로 건축물 분양제도 개선
공사중단 현장 수분양자 80% 이상 요청 시 공사재개
설계변경 동의요건 개선·분양신고 내용 변경절차 도입

[이미지출처=연합뉴스]

앞으로 6개월 이상 공사가 중단·지연된 사업장도 수분양자의 80% 이상이 요청하고, 신탁사 등이 동의하는 경우 공사를 이행할 수 있게 된다.

또 규제지역에서 오피스텔이나 생활숙박시설을 50실 이상을 분양하는 경우는 한국부동산원의 ‘청약홈’ 청약이 의무화된다.

국토교통부는 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수분양자 권리보호, 분양시장 질서확립 및 사업자 부담 완화 등을 위해 건축물 분양제도를 아파트 수준으로 대폭 개선하겠다고 3일 밝혔다.

국토부는 제도 개선에 대해 그동안 장기간 공사중단, 청약신청금 반환지연 등으로 수분양자 피해 재발이 지속되고 있다는 지적이 제기돼왔고 최근 오피스텔, 생활숙박시설 등의 수익형 부동산 공급 확대와 섹션 오피스(모듈형), 공유형 오피스 등 새로운 유형의 부동산 상품 등장으로 건축물 분양제도의 보완 필요성이 증대됐기 때문이라고 설명했다.

이번 제도 개선으로 공사가 장기간 중단·지연된 경우에는 분양관리신탁 사업장도 신탁사에서 사업자 지위승계를 통해 공사를 재개할 수 있게 된다.

그동안 분양관리신탁 사업장은 ‘토지신탁’이나 ‘분양보증’ 사업장과 달리 사업자의 부도·파산이 아닌 경우 공사 중단·지연된 경우에는 해당 건축물에 대한 청산이나 공사이행이 사실상 불가능했다.

하지만 6개월 이상 공사가 중단·지연된 사업장도 수분양자의 80% 이상이 요청하고, 신탁사 등이 이에 동의하는 경우에는 공사를 이행할 수 있게 된다.

청약신청금 규정이 구체화된다. 일부 청약경쟁률이 과열된 오피스텔 등의 분양현장에서 문제가 된 청약신청금 환불지연이 재발하지 않도록 수분양자를 선정하면 7일 이내(공휴일 제외)에 청약신청금을 환불하도록 개선한다.

청약신청금 납부금액, 납부방법 및 환불시기를 분양공고 내용에 포함하도록 규정하고 있으나, 금액이나 환불기한 등에 대한 세부규정이 없어 환불지연 등과 관련한 논란이 야기돼 왔다. 이를 개선하기 위해 청약신청금 환불 기한 및 절차 등을 규정한 '건축물분양법' 개정안이 발의된 상태다.

또 수분양자가 납부한 분양대금 보호를 위해 앞으로 분양사업자는 분양광고(공고) 및 분양계약서에 기재된 지정계좌로만 분양대금을 받도록 개선한다.

현재 상속에만 인정되는 전매제한 예외사유를 전매가 불가피한 ▲이혼에 따른 재산분할, ▲채무불이행에 의한 경매·공매, ▲실직, ▲파산 및 ▲배우자에게 일부 지분 증여 등의 경우까지 확대한다.

분양 건축물이나 해당 대지가 준공 이전에 담보물권이 설정되거나 경매 등으로 처분되는 일이 없도록 앞으로는 분양신고일부터 소유권이전등기 신청가능일 이후 60일까지 분양 건축물 등에 대한 담보물권 설정 등을 제한한다.

투기과열지구 또는 조정대상지역(이하 ‘규제지역’)에서 분양 건축물의 20% 범위에서 우선분양받는 해당 지역의 거주자를 판단하는 기준일을 분양신고일에서 주택과 같이 분양광고(공고)일로 개선하여 수분양자의 혼동을 방지한다.

건축물 사용승인 및 보존등기 후 '집합건물법'에 따라 당연 설립 ·소집해야 하는 관리단에 대해 수분양자들이 제대로 알 수 있도록 분양광고와 분양계약서에 관리단 설립 및 관리인의 보고(외부 회계감사결과 등) 의무 등을 상세 안내하도록 개선한다.

아울러 융자지원 내용, 건축물 사전방문, 하자담보책임기간 등 수분양자에게 중요한 사항을 분양공고 및 분양계약서에 포함하도록 개선한다.

인터넷 청약 의무 대상 건축물이 확대돼 앞으로 규제지역에서 오피스텔이나 생활숙박시설을 50실 이상을 분양하는 경우는 한국부동산원의 ‘청약홈’ 청약이 의무화된다.

현재는 300실 이상의 오피스텔에만 인터넷 청약의무가 적용되고있으나, 최근 오피스텔 및 생활숙박시설의 청약경쟁이 과열되면서 청약신청금 환불지연 및 분양과정 상 부조리 의혹 등의 논란이 발생함에 따라 인터넷 청약대상을 생활숙박시설까지 확대하는 한편, 투기과열·조정대상지역에서는 50실 이상으로 확대키로 했다.

허위·과장 광고 근절을 위해 분양사업자는 분양건축물에 대해 표시·광고를 하려는 경우에는 그 사본을 허가권자(시·군·구청장)에게 제출해야 한다. 허가권자는 해당 건축물 사용승인 후 2년간 보관해야 한다.

대부분의 수분양자는 분양받은 건축물의 실제 상태를 건축물 준공 직전 또는 그 후에 알게 되므로 분양 당시 전단지 등을 이용한 광고의 허위성 및 과장성 등을 확인하기 어려웠으나, 앞으로는 허가권자에게 표시·광고 사본을 제출하도록 해 허위·과장 광고를 사전에 차단하거나 사후에 적발하기가 용이하게 된다.

'표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 따라 허위·과장 광고는 2년 이하 징역 또는 1억5000만 원 이하 벌금이 부과된다.

? 분양사업자의 부담 완화

설계변경 동의 요건 및 통보 방식이 개선된다. 현재 분양 건축물의 분양가 인상, 전용면적 감소, 내·외장재 변경, 연면적 10%이상 증감 등 중요 사항에 대해 설계변경하기 위해서는 수분양자 전원의 동의를 받도록 하고 있으나, 앞으로는 주택법과 같은 수준인 80% 이상의 동의를 받는 것으로 완화한다.

또 연면적 3%내 구조변경, 면적 변경 없는 건축물 배치 조정, 연면적 10%미만 증감 등 경미한 사항의 설계변경을 포함한 수분양자에 대한 통보방식에 이메일 등 전자적 방법도 추가된다.

그동안 수분양자 대부분이 동의하더라도 전원동의를 받지 못해 원활한 사업추진이 어려운 경우가 있었으나, 이번 개선으로 분양사업자에게 과도한 요구를 동의 조건으로 내세우는 등 규정을 악용하는 사례를 예방할 것으로 기대된다.

또 직접 교부 또는 우편(내용증명)만 인정되던 설계변경 통보방식에 전자적 방식이 추가됨으로써 수분양자는 해당 사실을 더욱 빨리 통보받게 되고, 분양사업자 부담도 완화된다.

분양신고 사항에 변경이 생긴 경우 최초 분양신고 시에 작성한 신고서와 첨부서류를 다시 갖춰 신고를 재이행해야만 하는 번거로움을 해소하기 위해 변경신고 절차가 도입된다.

수리권자(시·군·구청장)는 중요사항이면 5일 이내에 수리여부를 결정하고, 경미한 사항이면 즉시 처리하여 사업자 부담이 경감된다.

김형석 국토부 토지정책관은 “이번 분양제도 개선은 일반 건축물 수분양자의 권리가 아파트 입주예정자 수준으로 보호될 수 있도록 하는 데에 중점을 두는 동시에 분양시장 질서확립 및 사업자 불편해소 등도 고려했다”고 말했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr