5년 동안 '4.3억' 번 2주택자, 양도세 완화 때 세금은?

서울 강남과 경기 군포 산본신도시에 실거래가 36억원, 9억1000만원의 아파트 두 채를 보유한 2주택자 A씨. 그가 올해 주택을 처분하지 않을 경우 내야 하는 보유세는 약 3452만원(종부세 2426만원 포함)이다. 만약 5년 보유한 군포 아파트를 현재 매도한다고 가정할 때 양도세는 2억5725만원(지방소득세 포함)이다. 조정대상지역 2주택자 중과세율 20%를 제외 시 1억7384만원(누진공제액·지방소득세 미반영 단순 양도세율 적용)의 양도세를 낸다. /사진=이미지투데이

대통령직인수위원회가 1년간 한시적인 '다주택자 양도소득세 중과 완화 방안'을 발표하면서 주택 처분 여부를 고민하는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 다주택자 양도세 중과세율을 낮춰 퇴로를 열고, 주택 거래를 정상화시킬 경우 부동산가격이 안정될 것이라는 판단이다.

최상목 인수위 경제1분과 간사는 지난달 31일 서울 통의동 인수위 브리핑룸에서 "다주택자 중과세율 배제는 세 부담 완화와 부동산시장 안정 차원의 조치"라며 "3월23일 발표한 공시가격이 크게 상승해 다주택자의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 대폭 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "현 정부에서 4월 중 양도세 중과 한시 배제 방침을 조속히 발표하고 발표일 다음날 양도분부터 적용되도록 소득세법 시행령 개정을 요청한다"며 "현 정부에서 조치가 이뤄지지 않을 경우 새 정부는 출범 즉시 시행령을 개정해 5월10일 다음날 양도분부터 양도세 중과를 배제할 것"이라고 밝혔다.

현 정부는 2017년 다주택자 양도세 중과 규정을 만들어 중과 대상에 관한 대부분을 시행령에 위임했다. 인수위는 이 점을 이용해 법 개정이 아닌 시행령 개정을 시행, 다주택자 양도세 중과 배제를 추진하고 있다. 문재인 정부는 다주택자 투기를 제한하기 위해 징벌적 수준의 세금을 부과, 지난해 6월1일 1년 미만 보유 시 양도세율을 기존 40%에서 70%로 올렸다. 2년 미만 보유의 경우 60%다.

2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 중과돼 양도세 최고세율은 75%까지 인상됐다. 지방소득세를 포함하면 최대 82.5%다. 보유세 과세기준일인 6월1일을 앞두고 집을 매도할지 양도세를 내지 않기 위해 보유할지 셈법이 복잡해진 것이다.

서울 강남과 경기 군포 산본신도시에 실거래가 36억원, 9억1000만원의 아파트 두 채를 보유한 2주택자 A씨가 있다고 가정할 때 그가 올해 주택을 처분하지 않을 경우 내야 하는 보유세는 약 3452만원(종부세 2426만원 포함)이다. 만약 5년 보유한 군포 아파트를 현재 매도한다고 가정할 때 양도세는 2억5725만원(지방소득세 포함)이다. 시세차익은 필요경비(중개보수)를 제외한 약 4억3460만원으로 추산된다. 여기서 조정대상지역 2주택자 중과세율 20%를 제외 시 1억7384만원(누진공제액·지방소득세 미반영 단순 양도세율 적용)의 양도세를 낸다. 1억원 안팎의 세금을 아낄 수 있다.

업계에선 다주택자 양도세 중과 완화로 매물이 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 다만 서울 외곽이나 경기 등에선 매물이 증가하고 고가 주택이 밀집한 서울 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강화될 것이라는 예상도 있다.

부동산빅데이터업체 '아실'(아파트 실거래가)에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 매물은 5만1744건으로 양도세 완화 방침을 발표한 지난달 31일(5만1537건) 대비 0.4% 증가했다. 강서구(3.3%) 마포구(2.8%) 노원구(2.7%) 등에서 매물이 증가했다. 강남구(-3.3%) 서초구(-2.5%)는 감소했다. 서울 반포동 공인중개업소 관계자는 "다주택자 양도세 완화 발표 이후에도 거래절벽이 여전하다"며 "시장 상황을 좀 더 지켜보겠다는 집주인들이 많다"고 전했다.

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