[똑똑한 부동산]분양권·입주권 차이가 뭐지?

부동산 전문 김예림 변호사
분양권, 리스크 적지만 청약 당첨 '바늘구멍'
입주권, 투자 쉽지만 장기간 소요·사업 무산 리스크

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 청약을 넣어 아파트 분양권을 취득하는 경우가 있고, 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 취득하는 방식이 있다. 둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 어떤 방식이 더 유리할까?

서울의 한 모델하우스에 청약 희망자들이 입장을 기다리고 있다. 2020.06.12. (사진=뉴시스)

분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시된다.

문제는 당첨이 너무 어렵다는 점이다. 어느 정도 입지가 좋은 아파트라면 청약 경쟁률이 보통 수백 대 1을 넘어선다. 청약 당첨을 ‘로또 당첨’으로 부르는 이유다. 보통 추첨제보다는 가점제 물량이 많아 무주택 기간이 짧은 젊은 세대는 청약 당첨에 불리할 수밖에 없다. 최근 젊은 세대에 대한 청약 기회를 확대하기 위해 청약 제도를 일부 개편했지만 크게 실효성 있는 수준으로 손질된 것은 아니다.

이와 달리 입주권은 분양권보다 훨씬 취득이 쉽다는 장점이 있다. 입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다. 다만, 당첨만 되면 수년 내로 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있다. 보통 재개발·재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 걸린다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우들도 종종 있다.

그렇다면, 수익은 어떨까? 일률적으로 말할 수는 없지만 단순히 취득금액과 시세의 차익만을 수익으로 본다면 입주권이 분양권보다 수익률이 높을 것이다. 그러나 앞서 언급한 것처럼 입주권은 분양권보다 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다 수익률이 높다고 단정할 수 없다.

이처럼 분양권과 입주권에 여러 가지 장단점이 존재하는 만큼 나에게 적합한 방식을 살펴보고 그에 따라 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요하다.

박종화 (bell@edaily.co.kr)