둔촌주공은 시작일 뿐.. 분양시장 호황의 그늘

[머니S리포트] 원자재 파동에 몸살 앓는 건설현장 (2) - 늘어난 공사비 분양가 상승으로, 다시 미분양 사태로

[편집자주]글로벌 인플레이션과 함께 원자재 가격 폭등으로 사상 초유의 공사 중단 사태가 곳곳에서 벌어지고 있다. 공공공사 현장에선 예상을 훨씬 뛰어넘는 자잿값 상승으로 적잖은 사업장이 멈춰섰고 아파트를 비롯한 민간공사현장 역시 위기를 맞고 있다. 통상 아파트 사업장의 경우 '선분양'으로 인해 이미 분양가격이 확정된 상황에서 자재 가격 급등에 따른 원가 상승이 불가피해 자칫 도급계약을 맺은 시행사와 건설업체 간 분쟁이 발생할 수도 있다는 지적이다. 재건축·재개발 등 정비사업 현장은 조합과 시공업체가 원가 상승으로 인한 추가 비용을 둘러싸고 갈등을 빚고 있다. 이 같은 원자재 가격 폭등 현상은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 발생한 2020년 이후 2년 이상 누적된 문제가 수면 위로 드러난 것이어서 앞으로 단기간 내 쉽게 해결되긴 쉽지 않을 것이란 전망이다. 건설업계는 실적 악화를 직면하게 됐다.

사상 초유의 공사 중단을 맞은 둔촌주공 사태는 1년 반째 지속된 건설물가 폭등 현상의 일부 사례일 뿐이란 게 건설업계의 시각이다. /사진=뉴스1

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◆기사 게재 순서
(1) "팔아도, 지어도 남는 게 없다"… 공급·공사 포기하는 자재·건설업체
(2) 둔촌주공은 시작일 뿐… 분양시장 호황의 그늘
(3) 자잿값 폭등에 대형건설기업 실적 곤두박질… 하청업체도 공멸 위기

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#. 국내 재건축 역사상 최대 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크 포레온') 아파트 공사현장. 지난 4월 15일 자정부터 '유치권 행사 중'이란 현수막이 걸려 있다. 공사비 증액을 놓고 시행자인 재건축조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 간 다툼이 이어지면서 한 달 이상 공사가 중단됐다. 건설업계에선 공사비 증액에 대한 상호 간의 협상만이 현재의 문제를 타개할 수 있는 방안으로 보고 있지만 시공단은 추가 협상이 불가하다는 강경한 입장을 유지, 결국 공사비 증액은 현실화되는 분위기다.

사상 초유의 공사 중단을 맞은 둔촌주공 사태는 1년 반째 지속된 건설물가 폭등 현상의 일부 사례일 뿐이란 게 건설업계의 시각이다. 업계는 건설자재 가격 상승이 공사비 증가에 반영되지 않는 문제로 1년 이상 갈등을 겪어오던 주민들과 시공사 간 갈등과 대치가 이미 예견돼 왔다는 반응이다. 하지만 장기간 문제 해결에 손을 놓고 있었다는 뒤늦은 지적도 일고 있다.

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"수개월 내 공사 재개 어렵다"

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둔촌주공 현장은 기존 아파트 5930가구를 철거하고 최고 35층, 85개동, 1만2032가구(임대 1046가구 포함)로 재건축하는 초대형 사업이다. 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 16년 전인 2006년 11월 정비구역으로 지정돼 2009년 12월 조합설립인가를 받았다. 2017년 5월 관리처분계획 인가를 받았고 2010년 시공사를 선정, 2016년 공사비 2조6706억원에 시공계약을 체결했다.

이후 조합은 2020년 6월 착공 직전에 공사비 약 5587억원을 증액하는 내용의 계약을 추가로 체결했다. 물가상승에 따른 원자재 가격 인상과 건축비 증가, 자재 변경 등의 사유였다. 최초 시공계약 당시인 2016년 10월 국토교통부가 고시한 기본형건축비는 공급면적(3.3㎡)당 583만4000원이었고 공사비 증액계약 3개월 전인 2020년 3월에는 647만5000원으로 약 3년 반 사이 11.0% 올랐다.

시공단 관계자는 "공공사업과 달리 민간 정비사업의 경우 착공 이후엔 물가상승 반영을 특약으로 정하지 않지만 협의를 통해 반영할 수 있다는 조항이 있다"고 설명했다. 시공단은 착공 이전 공사비 변경계약을 체결했다. 하지만 새 조합 집행부가 선임되면서 전임 집행부가 체결한 공사비 증액계약을 인정하지 않아 현재의 상황에 이르렀다. 다만 조합은 지난해 10월 공사비 증액에 협조하되 공사비 검증을 전제로 한 도급제 계약으로 변경을 제안했다고 주장하고 있다.

시공단이 공사 중단이란 강경 태세로 나오자 조합은 공문을 보내 변경계약을 인정하되 자재 고급화 공사를 수용해줄 것을 요청, 기존 입장에서 일부 후퇴한 것으로 보인다. 시공단 관계자는 "공사 재개 여부는 현재로선 불투명하다"며 "조합의 소송 취하와 시공계약 무효 건의 가결을 다시 무효화하는 것을 전제로 협상할 수는 있겠지만 공사 중단이 최후의 수단이었던 만큼 양보보다는 법과 원칙에 따라 처리할 수밖에 없게 될 것"이라고 말했다. 해당 사업의 시공 지분율은 현대건설이 28.0%로 가장 많고 HDC현산 25.0%, 대우건설·롯데건설 각각 23.5%를 보유했다.

시공단은 2020년 말 착공 이후 현재까지 1조7000억원의 공사비를 투입했다고 밝혔다. 예정대로 공사가 진행됐을 경우 내년 8월쯤 준공·입주가 가능했지만 현재로선 공사 지연이 불가피한 상황이 됐다. 현재 둔촌주공의 공정률은 52%대로 시공계약 해지와 새 시공사 선정은 현실적으로 불가능하다는 게 업계의 중론이다.

조합이 금융권과 맺은 대출계약은 총 2조1000억원에 달한다. 이에 따른 연간 이자비용은 약 800억원으로 추정되는데 조합에 따르면 공사 중단 이후 한 달에 약 200억원의 손실이 발생하고 있다. 사업이 지연될수록 조합이 부담해야 할 이자비용도 눈덩이처럼 불어날 수밖에 없다.

이는 분양가 상승으로 이어질 수밖에 없다. 현재 건설업계에선 둔촌주공 소형 면적 59㎡(전용면적)의 분양가가 9억원을 넘어설 것으로 예상하고 있다. 분양가가 9억원을 넘을 경우 중도금대출이 금지된다. 조합과 강동구청이 감정평가업체 2곳에 택지비 감정평가를 의뢰한 결과 ㎡당 2020만원의 평가액을 통보받은 것으로 전해졌다.

유치권 행사 현수막이 걸린 둔촌주공 공사현장 /사진=뉴스1

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분양 몸 사리는 건설업체

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공사가 중단되지 않았을 경우 둔촌주공 조합은 5월에 일반분양을 진행할 계획이었다. 부동산플랫폼 직방에 따르면 지난 4월 분양예정 물량의 43%만 실행됐는데 이 같은 공사비 갈등이 주요 원인으로 지목된다. 5월에는 전국 2만2383가구가 일반분양되고 수도권 8285가구 중 서울 소재 89가구가 분양되는데 현재 둔촌주공만이 아니라 신반포15차(새 단지명 '래미안 원펜타스')도 조합과 시공사 간 갈등으로 일반분양을 연기했다.

서울 은평구 대조동 재개발사업인 대조1구역(2451가구)도 공사비를 둘러싼 갈등으로 착공 시기가 미뤄지고 있다. 시공사인 현대건설은 3.3㎡당 528만원을 제시했고 조합과 합의를 이루지 못하고 있다. 대전 중구 용두동 용두2구역 재개발사업의 시공사인 IS동서도 전임 조합 집행부와 3.3㎡당 공사비를 405만원에서 467만원으로 인상하기로 계약서를 변경했지만 새 집행부가 반대해 계약 해지를 통보받았다.

업계에선 급격한 원자재 가격 상승으로 인한 갈등이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 당장 올 하반기부터 원자재가격 상승이 공사비에 반영되고 이는 분양가 상승 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 국토부는 주요 자재 가격이 15% 이상 변동하는 경우 6월 이후 기본형건축비 추가 인상을 검토할 수 있다고 발표했다.

최근 수년간 분양경기 호황이 지속됐음에도 최근 국토부 조사에 따르면 전국의 미분양 주택 수는 지난해 말부터 증가세로 전환돼 ▲2021년 10월 1만4100가구 ▲11월 1만4100가구 ▲12월 1만7700가구 ▲2022년 1월 2만1700가구 ▲2월 2만5300가구 ▲3월 2만8000가구 등으로 늘어났다.

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조합, 재산권 상실 우려 없나

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현재 시공단이 행사 중인 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 채권을 변제받을 때까지 유지된다. 시공단이 공사비를 받지 못할 경우 사업부지에 대해 경매 절차를 밟고 소유권을 빼앗을 수 있는 최악의 사태도 가능하다. 복잡한 권리문제 해소와 법적 공방 끝에 현 시공단이 낙찰받아 사업 시행 주체가 될 수는 있겠지만 이 역시 절차 변경 등에 긴 시간이 소요될 수밖에 없다.

2017년 이주를 시작해 5년째 완공과 입주를 기다리던 조합원들에겐 재산권 상실의 리스크도 피할 수 없게 된다. 2017년 준공된 서울 성동구 성수동 47층 아파트 '트리마제'가 이 같은 사례다. 당초 시공사였던 두산중공업은 분담금과 분양가 문제를 놓고 조합과 갈등을 벌이다가 부도를 내 자체 자금으로 사업을 인수, 사업부지와 조합원의 분양권을 박탈했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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