무주택자 '집값의 80%' 빌릴 수 있다.. 집 사도 될까

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 30일 경제관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. /사진=장동규 기자

물가상승과 금리인상으로 주거비용이 급증하며 정부가 중산·서민층의 세금·대출 규제를 완화하는 주거안정대책을 내놓았다. 부동산 분야에선 세금 부담을 줄이고 대출 한도를 늘려 내집 마련을 지원하는 방안이 실시될 예정이나, 높아진 집값과 최근 금리인상으로 주택 구입 조건이 악화돼 부동산 경기를 지탱하기가 어려워졌단 분석이다.

정부는 지난 30일 경제관계장관회의를 열고 긴급 민생안정 10대 프로젝트를 마련, 생계비 부담경감과 중산·서민 주거안정 대책 등을 발표했다. 세부방안은 보유세(재산세·종합부동산세) 완화, 거래세(취득세·양도소득세) 완화, 금융 접근성 제고, 이자부담 완화 등이다.

안심전환대출 등으로 금리인상에 따른 이자부담을 완화하고 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 완화, 일시적 2주택자의 취득세·양도세 중과 배제, 생애최초 주택 구입자의 주택담보대출비율(LTV) 완화, 총부채원리금상환비율(DSR) 장래소득 반영 등을 마련했다. 보유세와 거래세를 둘 다 경감하는 방안을 제시하되, 보유세 경감은 1세대 1주택자에게 선별 집중함으로써 실수요자는 주택 보유에 대한 부담을 줄여주고 다주택자는 양도세 중과 배제 등을 통해 한시적으로 매물을 내놓을 수 있는 퇴로를 조성했다는 평가다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "종부세율을 손대진 않았으나 공정시장가액비율을 조정해 과세표준을 낮춰 80~90% 수준까지 공정시장가액비율이 완화될 전망"이라고 분석했다. 이어 "시중의 부동자금과 집값 불안에 대비해 보유세 부담 경감책은 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서, 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장 양극화는 유지될 것"이라고 내다봤다.

1세대 1주택자는 재산세 과표를 지난해 공시가격으로 적용하고, 종부세는 지난해 공시가격 적용과 함께 현재 100%인 공정시장가액비율(세금 부과 기준이 되는 과세표준에 적용하는 공시가격 비율)도 오는 11월 종부세 부과고지 전까지 변경해 보유세 세부담을 2020년 수준으로 환원할 예정이다.

보유세 산정 시 지난해보다 17.2% 인상된 공시가격 과세표준을 적용받는 다주택자는 올해까지 무거운 보유세를 지불해야 한다. 금리 인상, 경제 성장률 둔화, 가격 고점 인식 등을 고려할 때 다주택자의 주택 추가 구입은 제한적일 것으로 전망된다. 함 랩장은 "1주택 보유를 위한 가족 간 증여나 차익실현, 비인기지역의 매각을 검토할 필요가 있다"며 "다주택자는 실거래 대비 공시가격 반영비율의 속도가 조정될 2023년 공시가격 현실화와 향후 주택임대사업자 규제 정책 흐름도 지켜봐야 한다"고 조언했다.

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다주택자도 '세금부담 완화'

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다주택자 양도세 중과 조치도 해제된다. 일시적 2주택 비과세 요건은 1년에서 2년으로 완화되고 세대원 전입요건 삭제, 다주택을 해소한 1주택자의 비과세 보유·거주기간 재산정 폐지, 다주택자 양도세 중과(20~30%포인트) 배제 등이다.

함 랩장은 "매물이 증가하더라도 소화는 제한적일 수 있다"며 "일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한이 1년에서 2년으로 확대되나 다주택자가 주택을 추가 구입하는 의사결정으로 이어질지는 미지수"라고 분석했다. 이어 "인천, 대구, 부산 등은 최근 집값 조정과 1순위 청약경쟁률 둔화, 주택가격 정체 현상이 나타나고 있다"고 판단했다.

그는 "경기둔화 가능성에 대출이자 부담이 커졌고 주택가격이 약세라 단기 차익 기대가 쉽지 않은 상황"이라며 "다주택자의 취득세 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태진 못할 것"이라고 전망했다. 지역주택가격별로 60~70% 적용되던 생애최초 주택 구입자의 LTV는 80%까지 완화하고 장래소득 증가가 예상되는 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정 시 장래소득 반영폭도 확대할 예정이다. 청년신혼부부 대상으로 최대 50년 모기지가 8월 출시돼 대출총액이 늘어날 예정이다.

함 랩장은 "금리인상에 따른 이자부담을 고려할 때 주택 구입 열풍이 재현되기는 한계가 있을 것"이라며 "50년 만기구조의 경우 원금보다 이자가 더 큰 상황이 발생할 가능성이 있다"고 주의를 당부했다. 다만 "오는 7월 임대차 재계약이 종료됨에 따라 전세가격이 불안한 지역에선 내집마련 수요가 일부 발생할 수 있다"고 내다봤다.

고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 20조원대 서민 안심전환대출도 마련한다. 소득 7000만원 이하일 경우 가구당 한도 2억5000만원, 0.3%포인트의 이자부담을 완화해 줄 예정이다.

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