아파트값 3.3㎡당 1억4000만원.. '인생 역전'의 재건축사업

[머니S리포트 - 분양가상한제 2년 만에 수술대] (1) 로또청약이냐, 조합 이익이냐

[편집자주]2007년 참여정부 당시 도입돼 박근혜 정부에서 폐지, 문재인 정부 때인 2020년 7월 부활한 '민간택지 분양가상한제'가 다시 2년 만에 수술대에 올랐다. 정부는 분양가상한제를 도심 내 주택 공급의 방해 요인으로 지목하며 개편 작업에 착수, 6월 중 로드맵을 공개할 예정이다. 재개발·재건축 등 정비사업에서 시공비 증액 문제로 공사 중단 사태가 발생한 가운데 분양가상한제가 완화될 경우 공사비 인상분을 분양가에 반영해 공사를 재개할 수 있다는 기대가 커진다. 문제는 일반분양가가 상승할 수밖에 없다. 이는 무주택자의 주거비용을 증가시킨다. 그동안 분양가상한제는 분양가를 낮춰 계약자에게 수억원대 시세차익을 제공한다는 '로또 청약' 논란에 휩싸였다. 일반분양 계약자와 사업 시행자인 조합 중 누가 더 많은 이익을 가져가느냐는 딜레마에 놓인 꼴이다. 규제 완화 시 조합 이익이 늘어나고 비용을 계약자에게 전가한다는 문제가 발생해 어느 쪽을 선택해도 반대논리가 존재할 수밖에 없게 됐다.

수도권 재개발·재건축 가운데 최대 규모인 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크포레온') 공사 중단 사태가 한 달 반째를 맞는 가운데 분양가상한제 개편안이 문제 해결의 실마리가 될지 초유의 관심사다. /그래픽=김은옥 기자

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◆기사 게재 순서
(1) "조합 이주비·사업비 이자, 일반분양가에 반영해달라"
(2) 둔촌주공, 분양가 20% 오르면 조합원 1인당 이익 '1.2억' 증가
(3) 3.3㎡당 분양가 1억원 시대?… "로또 청약 끝났다"

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#. 서울 강남권 최고급 주상복합으로 손꼽히는 서초구 '아크로리버파크', '래미안원베일리'는 최근 실거래가가 3.3㎡(평)당 1억2000만~1억4000만원을 기록했다. 지난해 6월 인근의 신규 분양 아파트는 민간택지 분양가상한제를 적용해 분양가가 3.3㎡당 평균 5600만원대로 책정됐다. 분양가와 실거래가의 차이가 2.5배다.

수십억원대 아파트를 대출 없이 살 수 있는 현금부자들의 먹잇감 논란이 돼온 '로또 청약' 아파트가 주택 공급을 가로막는 요인으로 지목되고 있다. 물가상승에 따른 공사비 인상으로 재개발·재건축 정비사업 조합과 시공사의 이익 감소 문제가 대두되자 정부는 로또 청약의 제도적 원인인 '민간택지 분양가상한제'를 손보겠다고 나섰다. 수도권 재개발·재건축 가운데 최대 규모인 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크포레온') 공사 중단 사태가 한 달 반째를 맞는 가운데 이번 분양가상한제 개편안이 문제 해결의 실마리가 될지도 초유의 관심사다.

분양가상한제는 국토교통부령 '공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따라 택지비, 가산비, 기본형건축비(공사비) 등으로 이뤄지는데 정부는 원자재가격 상승분을 공사비에 반영하기 위해 6월 기본형건축비 인상을 검토하기로 밝힌 상태다. 이에 더해 조합들은 재건축 공사기간 동안 발생하는 이주비와 사업비 대출이자 등 정비사업의 특수 비용을 가산비 형태로 분양가 산정에 반영해 줄 것을 요구하고 있다. 건설업계 역시 정부의 택지비 산정에 적정성 문제를 제기하고 있어 현행 분양가를 구성하는 3개 항목이 일제히 오를 가능성이 커졌다.

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분양가상한제 어떻게 바뀔까

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국토교통부에 따르면 정부 국정과제의 하나인 분양가상한제 개편안이 6월 공개될 예정이다. 원희룡 국토부 장관은 지난 5월 23일 기자간담회에서 "분양가상한제는 주택공급을 촉진하기 위해 가장 먼저 손봐야 할 제도"라며 "6월 내로 개선안을 발표할 것"이라고 밝혔다.

원 장관은 "현재의 분양가상한제가 조합원 이주비를 반영하지 않고 원자재가격 인상도 반영하지 못해 누가 봐도 시공할 수 없는 문제가 있다"고 지적해 가산비와 기본형건축비를 지목했다. 현행 규정상 가산비는 인테리어 비용, 테라스 설치비 등이나 브랜드 우수성에 따라 인정되는 비용 등이 있다.

이 때문에 정비사업 조합의 이주비와 사업비 금융이자, 영업보상·명도소송 비용 등을 가산비로 인정해주는 방안이 검토될 수 있다. 이는 택지개발사업에는 없는 민간 도시정비사업의 특수 비용이지만 공공택지에 적용하던 분양가상한제 방식을 반영해 정비사업의 특수성이 고려되지 않았다는 지적이다. 해당 비용을 분양가에 반영할 경우 일반분양가가 올라가 조합의 부담을 덜 수 있다.

건설업계는 택지비 산정의 적정성 논란도 지적하고 있다. 조합이 지자체에 제출한 택지비가 한국부동산원의 적정성 평가 과정에 깎이는 경우가 대부분이기 때문이다. 건설업계는 국토부에 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도를 폐지해 달라고 요청한 바 있다. 국토부도 6월 기본형건축비의 추가 인상 가능성을 열어놓은 상태다. 용적률(대지면적 대비 연면적 비율) 인센티브를 늘려 기부채납 시 택지비와 기본형건축비의 인정 범위를 확대하는 방안도 거론된다.

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주택공급 위한 규제 완화?

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이번 분양가상한제 개편은 표면적으론 주택공급이 목적이지만 더 중요한 문제는 조합과 건설업체 간의 공사비 논란을 잠재울 수 있는 해법으로 지목되고 있다. 각국 정부가 유동성 지원정책을 철회하고 금리 인상을 단행하는 상황에서 부동산 거품론마저 제기돼 사실상 공급의 필요성이 약화되고 있다.

건설업계 한 관계자는 "원자재가격이 급격히 올라 공사를 해도 이익이 남지 않는 상황에 분양가가 조정되면 숨통이 트일 수 있을 것"이라면서도 "하지만 금리 인상이 계속돼 분양가마저 너무 높으면 청약 자체가 어려울 수 있어 딜레마"라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "인천, 대구, 부산 등은 최근 집값 조정과 1순위 청약경쟁률 둔화, 주택가격 정체 현상이 나타나고 있다"고 진단하며 "경기둔화 가능성에 대출이자 부담이 커졌고 집값이 약세여서 단기 차익 기대가 쉽지 않은 상황"이라고 분석했다.

정부가 분양가상한제를 개편해도 주택 공급량 자체가 크게 늘기 어렵다는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "분양가 상승만으로 서울 아파트 공급이 크게 늘어날 것으로 예상하긴 어려워 보인다"면서 "이번 계획의 발표는 지방선거를 앞둔 시점에 불필요한 논란 등을 최소화하고자 하는 것으로 무난한 결정"이라고 평가했다.

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분양가상한제 축소·폐지 안될 것

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일각에선 현행 322개에 달하는 민간 분양가상한제 대상 지역을 집값이나 정비사업 유무 등에 따라 일부 축소하는 등 재조정의 필요성을 주장하고 있다. 정부는 2019년 '12·16 대책'에 따라 집값 상승 지역과 정비사업 이슈 지역으로 지목된 서울 강남 등 13개 구, 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개동을 민간 분양가상한제 대상 지역으로 지정했다. 분양가상한제 대상 지역이 아닌 경우 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받아야 선분양 보증을 받을 수 있다.

다만 분양가상한제 대상 지역을 축소하거나 제도 자체를 무력화하는 것은 어렵다는 데 무게가 실린다. 원희룡 장관 역시 "분양가상한제가 계약자에게는 시세보다 저렴한 가격에 제공하고 시공사가 분양가 상승을 주도하지 못하도록 막는 안전장치여서 한 번에 폐지하기에는 부작용이 커 신중한 접근이 필요하다"는 단서를 달았다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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