둔촌주공, 분양가 20% 오르면 조합원 1인당 이익 '1.2억' 증가

[머니S리포트 - 분양가상한제 2년 만에 수술대] (2) "공사비에 택지비도 오른다"

[편집자주]2007년 참여정부 당시 도입돼 박근혜 정부에서 폐지, 문재인 정부 때인 2020년 7월 부활한 '민간택지 분양가상한제'가 다시 2년 만에 수술대에 올랐다. 정부는 분양가상한제를 도심 내 주택 공급의 방해 요인으로 지목하며 개편 작업에 착수, 6월 중 로드맵을 공개할 예정이다. 재개발·재건축 등 정비사업에서 시공비 증액 문제로 공사 중단 사태가 발생한 가운데 분양가상한제가 완화될 경우 공사비 인상분을 분양가에 반영해 공사를 재개할 수 있다는 기대가 커진다. 문제는 일반분양가가 상승할 수밖에 없다. 이는 무주택자의 주거비용을 증가시킨다. 그동안 분양가상한제는 분양가를 낮춰 계약자에게 수억원대 시세차익을 제공한다는 '로또 청약' 논란에 휩싸였다. 일반분양 계약자와 사업 시행자인 조합 중 누가 더 많은 이익을 가져가느냐는 딜레마에 놓인 꼴이다. 규제 완화 시 조합 이익이 늘어나고 비용을 계약자에게 전가한다는 문제가 발생해 어느 쪽을 선택해도 반대논리가 존재할 수밖에 없게 됐다.

국내 최대 규모의 재건축 현장인 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크 포레온')의 경우 이번 분양가상한제 개편의 최대 수혜 사업장이 될 것으로 건설업계는 보고 있다. /사진=뉴스1

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◆기사 게재 순서
(1) "조합 이주비·사업비 이자, 일반분양가에 반영해달라"
(2) 둔촌주공, 분양가 20% 오르면 조합원 1인당 이익 '1.2억' 증가
(3) 3.3㎡당 분양가 1억원 시대?… "로또 청약 끝났다"

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분양가상한제의 산정 항목인 택지비, 가산비, 기본형건축비(공사비)가 모두 오를 가능성이 커지면서 그동안 공사비 증액 문제로 갈등을 겪던 사업장들은 숨통이 트일 것이란 전망이다. 특히 지난 4월 15일 후 한 달 반째 공사가 중단되며 시공비용이 천문학적으로 늘어난 국내 최대 규모의 재건축 현장인 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크 포레온')의 경우 이번 분양가상한제 개편의 최대 수혜 사업장이 될 것으로 건설업계는 보고 있다.

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분양가 최대 20% 오를 수도

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둔촌주공 재건축조합이 2020년 6월 주택도시보증공사(HUG)로부터 심사받은 일반분양가는 3.3㎡당 2978만원으로 2019년 관리처분계획 당시 조합원 총회에서 책정한 3550만원보다 22% 가량 낮다. 분양가 감소분을 반영한 일반분양 수익 감소액은 총 7887억원으로 조합원 1인당 1억2880만원이다. 만약 49㎡(이하 전용면적)를 소유했던 조합원이 85㎡를 분양받는다고 가정하면 분양가가 3.3㎡당 3550만원일 때는 약 9500만원의 환급금(수익)을 받을 수 있지만 2978만원으로 내려가면 반대로 3500만원을 분담금으로 내야 하는 것으로 추정됐다.

2년이 지난 현시점에서 분양가는 이보다 더 올라갈 수밖에 없다. 최초 시공계약 당시인 2016년 9월 국토교통부가 고시한 기본형건축비 상한액은 3.3㎡당 583만4000원이었다. 공사비 증액 계약 3개월 전인 2020년 3월엔 기본형건축비가 3.3㎡당 647만5000원으로 11.0% 올랐고 이후 올 3월까지 2년 만에 다시 9.1% 상승해 706만1000원이 됐다. 이 같은 기본형건축비 인상분만 반영해도 이미 분양가는 오를 수 밖에 없는 구조다.

정부는 분양가상한제 개선과 별개로 6월 중 기본형건축비 추가 인상을 확정할 예정이어서 분양가는 더욱 상승할 공산이 크다. 국토부는 해마다 3월과 9월에 각각 기본형건축비를 변동해 고시한다. 하지만 고시 후 3개월 내 주요자재 가격이 15% 이상 변동하는 등 급격한 물가상승이 발생할 경우 추가 인상 여부를 정할 수 있다.

건설업계가 가장 큰 문제로 지목하는 것은 택지비 산정 방식이다. 이기웅 한국주택협회 정책팀장은 "조합의 이주비와 사업비 등 가산비 산정 방식의 변경이 논의되고 있지만 당위성 논란이 있을 수 있다"며 "지난해 가산비 항목에 대해선 보완이 이뤄진 반면 택지비 산정 방식은 더욱 문제인데 감정평가금액 대비 15~20% 가량 삭감돼 현실화가 관건"이라고 지적했다.

현재 분양가상한제의 택지비는 감정평가사가 인근 표준지 공시지가에 입지 등 특성을 반영해 산정하는데 이때 '미래 개발이익'을 배제하도록 제한한다. 조합이 해당 지방자치단체에 제출한 택지비는 한국부동산원이 적정성 평가를 거쳐 땅값을 재검토하는데 이때 택지비는 통상 깎이는 경우가 대부분이다. 이 때문에 건설업계는 국토부에 부동산원의 택지비 적정성 평가 제도를 폐지해 줄 것을 요청하기도 했다. 건설업계에 따르면 서울시내 정비사업에서 강남 10%, 강북 15∼20% 가량 택지비가 각각 삭감돼 업계 요구대로 반영될 경우 일반분양가가 최대 20% 상승할 수 있다.

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둔촌주공 공사 재개 가능성은

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둔촌주공 조합과 공사비 증액 계약을 놓고 소송을 벌이고 있는 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 공사 재개 가능성에 대해선 아직까지 부정적이다. 시공단 관계자는 "조합의 소송 취하와 시공계약 무효 안건을 취소하는 것을 전제로 협상할 수 있겠지만 현재로선 분양가가 오르는 것은 시공단의 이익과는 무관하다"고 말했다. 다만 분양가 상승이 이뤄질 경우 조합의 이익이 늘어나고 공사비를 추가 증액할 수 있는 자금 여건이 조성될 수 있다.

둔촌주공 조합과 시공단은 2016년 공사비 2조6706억원에 시공계약을 체결 후 2020년 6월 착공 전 공사비 약 5587억원을 증액하는 내용의 변경 계약을 체결했다. 물가상승에 따른 원자재가격 인상과 건축비 증가, 자재 변경 등의 사유였다. 하지만 조합이 새 집행부를 선임하면서 전임 집행부가 체결한 공사비 증액 계약을 인정하지 않아 현재 상황에 이르렀다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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