2주택도 1주택 세금 내는 '노하우'..월세는 누구 명의가 유리? [김종필의 절세 노트]

서울 남산타워에서 바라본 아파트단지 모습. 뉴시스

1세대 1주택자가 신규 주택 1채를 추가 취득할 때는 취득세뿐 아니라 보유하고 있는 동안 부담하게 될 종합부동산세와 임대소득세 및 종전 주택의 양도세에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다.

우선 신규 주택이 취득세 중과세 대상에 해당하는지 알아야 한다. 비조정대상지역의 신규 주택을 취득해 1세대 2주택자가 되는 경우에는 종전 주택의 소재지에 상관없이 1.1~3.5%의 일반세율을 적용한다.

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2주택자 취득세 중과세율 9%

조정대상지역의 주택을 취득해 2주택자가 되는 경우에는 종전 주택의 소재지가 조정대상지역인지 비조정대상인지에 따라 차이가 있다. 조정대상지역 1주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 추가 취득하면 원칙적으로 8.4% 또는 9%의 2주택자 중과세율이다. 하지만 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 매도하면 1.1~3.5%의 일반세율이다. 일시적 2주택 유예기간인 2년 이내에 처분할 것을 전제로 일반세율을 적용하는 것이다.

2년 이내에 종전 주택을 처분하지 않으면 2주택 중과세율을 적용한 취득세 등과 일반세율을 적용한 취득세 등과의 차액을 추징한다.

비조정대상지역의 1주택자가 조정대상지역의 주택을 취득할 때는 일시적 2주택 3년 유예기간 내에 종전 주택을 처분하면 1.1~3.5%의 일반세율로 과세한다. 3년을 지나 매도하면 8.4% 또는 9%의 중과세율과의 차액을 추징당한다.

다만, 조정대상지역에서 취득하더라도 오피스텔 또는 시가표준액이 1억원 이하인 주택(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 전체 주택의 시가표준액이 1억원 이하에 해당하여야 함)은 취득세 중과세에서 제외된다. 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 또는 빈집및소규모정비에 관한 특례법상 사업시행구역에 소재하는 주택은 시가준표준액이 1억원 이하라도 중과한다.

그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

신규 주택을 취득하기 전에 종전 주택의 양도세 비과세를 검토해야 한다. 1주택자가 신규 주택을 취득하면 2주택자 양도세를 적용한다. 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우에는 3년의 유예기간을 활용해 양도세 비과세를 할 수 있다.

조정대상지역 1채를 소유한 상태에서 조정대상지역 1채를 취득하는 경우라면 일시적 2주택 2년 유예기간을 적용받아 양도세 비과세를 할 수 있다. 다만 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결해 매매계약금을 지급하고 9월 14일 이후 취득한 경우는 3년의 유예기간을 적용받는다.

일시적 2주택 유예기간 내에 종전 주택을 양도하는 경우에도 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이거나 8월 3일 이후 비조정대상지역인 상태에서 취득한 경우는 양도일 현재 2년 보유 요건을 충족해야 하고 8월 3일 이후 조정대상지역인 상태에서 취득한 경우라면 양도일 현재 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족해야 비과세할 수 있다.

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종부세 1주택 특례 적용받는 2주택

만약, 일시적 2주택 유예기간을 지나간 경우는 양도세 중과 유예기간(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일) 내 매도해 일반세율을 적용받는 게 더 나은지를 따져봐야 한다.

신규 주택을 취득해 2주택이 되면 현행 세법상으로는 1세대 1주택 종부세 과세특례를 적용받을 수 없다. 6월 21일 기획재정부 발표에 따르면 이사 등으로 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 신규 주택을 과세표준에 합산하되 1세대 1주택로 보아 종합부동산세를 적용할 예정이므로 향후 입법내용을 확인해야 한다

신규 주택의 취득은 종전 주택의 소유자와 달리하는 게 종합부동산세에서는 유리하다. 그 이유는 종전 주택의 소유자와 신규 주택의 소유자가 다르면 각자 주택에 대해서 1주택자 세율(0.6~3%)이 적용되지만 종전 주택과 신규 주택 소유자가 동일하면 2주택의 공시가격을 합산해 높은 세율(1.2~6%)이 적용돼 종합부동산세 부담액이 훨씬 커지기 때문이다.

이때 신규 주택 소유자가 소득이나 재산이 없는 상황이라면 자금출처에 대한 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 한다.

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월세·전세에 따를 차이 나는 임대소득세

부부의 소유 주택 수가 2주택이 되면 임대보증금은 소득세를 내지 않지만 월세에 대해서는 소득세를 내야 하므로 신규 주택의 소유자를 누구로 할 것인지와 임대를 전세 또는 월세로 할 것인지도 사전에 검토해야 한다. 개인별 월세 수입금액이 연 2000만원 이하이면 분리과세(15.4%)와 종합과세(근로소득 등의 다른 소득과 합산해 과세) 중 유리한 방식으로 신고납부할 수 있다.

개인별 월세 수입금액이 연 2000만원을 초과하면 분리과세를 선택할 수 없고 근로소득 등과 합산해 신고납부해야 하므로 가급적 근로소득 등이 적은 사람 명의로 하든지 공동명의 등을 활용하는 게 나을 수 있다.
김종필 세무사

■ 김종필 세무사는...

「

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.

27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.
강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.
」