'상생 임대주택제' 혜택 늘려 개편.. 비거주 1주택자들도 비과세 가능 '기준시가 9억 이하' 요건도 없애.. 새로 체결한 직전 계약만 인정 '임대료 5%내 인상'만 지키면 돼.. 임대차 계약 승계땐 인정 안해
김지연 NH투자증권 패밀리오피스지원부 NH WM 마스터즈 세무사
Q. A 씨는 2018년 서울 성동구 성수동의 아파트 한 채를 12억 원에 사들여 쭉 임대를 주고 있다. 현재 아파트는 24억 원까지 올랐고 A 씨는 이를 팔아 본인이 거주할 집을 살지 고민 중이다. 하지만 1주택자여도 실거주하지 않았다면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못한다는 얘길 들었다. 양도세를 절세할 방법이 있는지 궁금하다.
A. 1주택자가 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 하지만 상생 임대주택 제도를 활용하면 실거주하지 않은 1주택자여도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 상생 임대주택 제도는 주택 임대료를 직전 계약에 비해 5% 이내(2년 기준)로 올려 계약을 체결한 상생 임대인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 의무를 면제해주는 등 세제 혜택을 주는 제도다.
지금까지는 기준시가가 9억 원 이하여야 상생 임대주택 혜택을 받을 수 있었다. 또 거주 기간을 인정받더라도 1년밖에 되지 않았다. 하지만 상생 임대주택 개편안이 시행되면서 기준시가 요건이 없어졌다. 또 2년 실거주 요건을 아예 면제해주기로 했다.
A 씨의 주택은 올해 8월 임대차 계약이 종료되는데 이때 계약을 갱신하면서 전세금을 5% 이하로 인상해 2년 임대하면 A 씨가 이 주택에 거주하지 않더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
만약 A 씨가 상생 임대주택 요건을 갖춰 1가구 1주택 비과세 혜택을 받았을 때는 지방소득세를 포함해 1억7160만 원의 세금을 내야 한다. 하지만 비과세 혜택을 받지 못한다면 약 2.6배인 4억4954만 원의 세금을 내야 한다.
상생 임대주택에 대한 세제 혜택은 올해 2월 15일에 도입됐다. 전월세시장 안정을 도모하기 위한 제도이지만 기준시가 9억 원 이하 주택에만 적용돼 효과가 크지 않았다. 이번 개편안에는 주택 금액 요건과 더불어 임대 개시 시점 1가구 1주택자 요건도 폐지됐다.
따라서 임대 당시 다주택자들도 다른 주택을 팔고 해당 주택만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 거주 기간 1년을 채울 수 없는 1주택자라도 상생 임대만으로 비과세가 가능해지고 1가구 1주택자 장기보유특별공제까지 받을 수 있다.
상생 임대주택 요건을 갖추려면 직전 임대차 계약을 살펴야 한다. 주택을 취득하고 임차인과 새로 체결한 계약만 본인의 직전 계약으로 인정받을 수 있다. 종전 임대인과의 계약을 승계받는 것은 직전 임대차 계약으로 인정받을 수 없다. 다만 임차인이 바뀌는 것은 인정된다.
직전 세입자 임대료를 기준으로 5% 이내 인상 요건만 갖추면 되고 같은 임차인에게 임대할 필요도 없다. 새로운 세입자를 구하면서 공실이었다가 다시 임대를 놓는 것도 허용된다. 전세계약갱신요구권 행사로 인한 계약도 인정된다.
하지만 직전 임대차 계약이 최소 1년 6개월이 지난 뒤 상생 임대차 계약을 체결해야 한다는 점에 유의해야 한다. 개편안을 적용받으려면 2024년 12월 31일까지 상생 임대차 계약을 체결해야 하기 때문에 내년 7월 이후에 주택을 취득해 신규로 임대차 계약을 체결하는 사람은 혜택을 받을 수 없다.
최근 주택을 매수하거나 분양받고 실제 거주하지 못할 때는 상생 임대주택 요건을 갖춰 향후 주택을 매도할 때 비과세를 받을 수 있는 길을 열어두는 것이 필요하다.
