강남구만 1년새 전·월세물량 줄었다.. "토지거래허가제 여파"

집주인 거주·장기 전월세 수요 많아
서울 인구 감소에도 강남구 순유입

서울 내 전·월세를 구하기 위해 나온 물량이 1년 전에 비해 1.5배 가까이로 늘어난 가운데 강남구는 유일하게 전세, 월세 모두 물량이 감소한 것으로 나타났다. 부동산 업계에서는 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 포함된데다, 교육여건 등으로 실수요가 많다는 점을 배경으로 꼽았다. 전·월세로 2년 마다 이동하는 수요가 많지 않다는 것이다.

10일 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 서울 강남구의 월세물량은 지난 9일 기준 8591건으로 1년 전(9062건)보다 5.2% 줄었다. 서초구(18.7%), 중랑구(19.7%), 광진구(35.2%) 등 나머지 24개구가 두 자릿 수 이상의 증가폭을 보인 것과는 달랐다. 관악구(261.3%), 서대문구(218.7%) 등은 1년간 무려 세 배 이상으로 월세물량이 늘었다.

서울 강남구 삼성동 트레이드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습./연합뉴스

강남구는 25개구 중 유일하게 전세물량도 감소했다. 이날 기준 강남구의 전세물량은 4682건으로 1년 전(4746건) 대비 1.4% 감소했다. 관악구(310.1%)가 가장 많이 늘었고, 상대적으로 증가폭이 작은 중랑구(21.6%), 서초구(28.6%) 등도 20% 이상 늘었다. 서울 전역의 전·월세 물량은 1년 전(3만4391건)보다 49.1% 증가한 5만1297건으로 집계됐다.

부동산업계에서는 강남구만 이처럼 전월세 물량이 줄어든 배경으로 우선 토지거래허가제를 지목했다. 서울에서는 강남구 삼성동과 청담동, 대치동에 송파구 잠실동까지 14.4㎢이르는 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.

이들 지역은 2020년 6월23일 잠실 일대 마이스(MICE)산업 개발, 영동대로 복합개발사업 추진에 따라 가격 안정이 필요하다는 이유로 토지거래허가구역으로 지정됐다. 지난 6월 22일 재지정을 통해 기간이 연장됐다. 토지거래허가구역에서는 실거주를 할 사람만 집을 살 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “대치동과 삼성동, 청담동 일대는 실수요자만 들어간다”면서 “토지거래허가제로 집주인의 거주 비율이 상당히 높다고 봐야 된다”고 했다.

여기에 강남구가 대표적인 학군지로 본래 수요가 많은 지역이라는 점도 이유로 꼽힌다. 집주인은 물론 세입자들도 자녀의 학령기 동안에는 이사를 하려고 하지 않는 경우가 많다. 임차인도 장기간 머무는 경우가 많다 보니 시장에 나오는 물량이 많지 않다.

강남구의 거주자가 다른 구로 유출되는 수보다 유입되는 수가 많다는 점도 전월세 물량이 많지 않은 이유다. 통계청에 따르면 7월 기준 서울의 인구는 1년 전에 비해 6만4942명 감소한 가운데 강남구는 같은 기간 1669명 늘어났다. 전체 25개구 중 인구가 늘어난 곳은 네 곳 뿐이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “강남구는 본래 유출보다 유입이 많은 곳”이라면서 “여기에 기존 거주자들이 강남을 벗어나지 않으려는 경향이 전통적으로 강하다”고 했다.

이외에 지난해에는 디에이치자이개포(일원동, 1966가구), 래미안라클래시(삼성동, 679가구) 등 입주 가구가 있었던 영향도 일부 있었던 것으로 보인다. 신규 입주가 있으면 전·월세 물량이 는다. 반면 올해는 입주가 전무하다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “강남은 거래 자체가 쉽지 않고 가격도 오르고 있어 실거주가 많을 수밖에 없다”고 했다.

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